Syventävää tietoa asunto- ja kiinteistökaupasta
YLEISTÄ
Asunnon ostaminen ja myyminen ovat usein arjen tärkein ja suurin yksittäinen toimenpide.
Riippumatta siitä oletko ostamassa tai myymässä asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistoa, kiinteistöä tai kiinteistön vuokraoikeutta rakennuksineen, tietyt tärkeät perusasiat ovat yhteisiä.
Ostajana sinun on tärkeää tutkia kaupan kohde huolellisesti, sekä fyysisesti että oikeudellisilta taustoiltaan -esim. omistussuhteet, mahdolliset ulkopuolisten oikeudet sekä nykyinen että suunnitteilla oleva kaavoitus. Tätä on ostajan selonottovelvollisuus.
Myyjänä on oleellista, että ennen kaupantekoa annat ostajalle kaupan kohteesta kaiken ostajan ostopäätöksen syntymiseen vaikuttavan oleellisen tiedon. Varaudu siihen, että voidaksesi antaa nämä tiedot, sinun tulee ensin itse hankkia ne esim. viranomaisilta ja taloyhtiöltä. Tätä on myyjän tiedonantovelvollisuus.
Kaupan kohteen teknisten tietojen ja fyysisen kunnon selvittäminen voidaan tehdä myös ostajan ja myyjän yhteisenä toimeksiantona.
VARAINSIIRTOVERO
Ostaja on velvollinen maksamaan kaupan kohteen kauppahinnan lisäksi kauppahinnan määrästä laskettavan varainsiirtoveron.
Varainsiirtovero kiinteistökaupassa on 3% kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta. Asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero on 1,5% osakkeiden velattomasta kauppahinnasta. Tällöin vero lasketaan kauppahinnan lisäksi osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta tai -osuuksista. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus on poistunut 2024 alkaen.
OMISTUKSEN REKISTERÖINTI
Asunto-osakeyhtiön osakekirjat ovat joko paperisina myyjällä tai sähköisinä Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä huoneistotietojärjestelmässä.
Asunto-osakeyhtiöt ovat jo siirtäneet osakeluettelot huoneistotietojärjestelmään, mutta jokaisen osakkeenomistajan tulee tämän lisäksi rekisteröidä oman omistuksensa tiedot samaan järjestelmään. Rekisteröinnin yhteydessä Maanmittauslaitos mitätöi paperiset osakekirjat.
Määräaika osakkaalle hänen omien omistustietojensa rekisteröimiselle on yleensä 10 vuotta siitä lukien, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään.
Jos kaupantekohetkellä osakekirjat ovat vielä paperisia, ostaja on velvollinen hakemaan omistuksensa rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään viimeistään kahden kuukauden kuluttua osakkeiden omistusoikeuden siirtymisestä.
Omistusoikeuden tietojen siirto huoneistotietojärjestelmään on maksullinen.
Kiinteistön tai kiinteistön vuokraoikeuden kaupan jälkeen ostajan on rekisteröitävä kiinteistön omistuksensa tai vuokraoikeuden siirto Maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinteistötietojärjestelmään.
Omistusoikeus rekisteröidään hakemalla lainhuuto. Nykyisin lainhuuto on mahdollista hakea sähköisesti heti kaupantekotilaisuudessa. Lainhuudon hakemisen (6 kk saantokirjan allekirjoituksesta tai muun saannon perusteen ajankohdasta) tai vuokraoikeuden rekisteröinnin (6 kk oikeuden siirtymisestä) määräajan ylittämisestä seuraa kaupasta maksettavan varainsiirtoveron määrän korotus.
KAUPANVAHVISTAJA
Kiinteistön kauppa, vaihto tai lahja on määrämuotoinen ja edellyttää kaupanvahvistajan läsnäoloa.
Kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä sijaitsevien rakennusten kauppa ei vaadi kaupanvahvistusta.
KAUPAN KOHTEEN VIRHEISTÄ REKLAMOINTI
Jos ostaja havaitsee asuinhuoneiston tai kiinteistön kaupan jälkeen kaupan kohteessa virheen, hänen tulee ilmoittaa siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Yleensä ilmoitus tulisi tehdä muutaman kuukauden sisällä virheen havaitsemisesta. Ilmoitusta virheestä kutsutaan reklamaatioksi.
Jos virheestä ei ole ilmoitettu myyjälle viiden vuoden kuluessa kaupan kohteen hallinnan siirtymisestä ostajalle, ostaja ei voi enää vedota virheeseen ellei myyjä ole toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti esim. salannut virheen tahallaan (asuinhuoneisto) tai toiminut vilpillisesti ja salannut virhettä tahallaan (kiinteistö).
Ostajan on syytä tehdä ilmoitus virheestä kirjallisesti ja mahdollisimman pian virheen havaitsemisesta. Ostaja voi vaatia myyjältä mm. virheen korjaamista, hinnanalennusta tai kaupan purkua.
Virheen perusteella asuinhuoneiston kaupassa ostajan on nostettava kanne tuomioistuimessa kahden vuoden kuluessa reklamaatiosta, mutta viimeistään viiden vuoden sisällä hallinnan siirtymisestä. Jos myyjä on toiminut vilpillisesti, kanneaika alkaa virheen havaitsemista eikä viiden vuoden määräaikaa sovelleta.
Kiinteistön kaupassa reklamaation lisäksi ostajan on nostettava kanne viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä. Jos myyjä on vilpillisesti salannut virheen, kanne voidaan nostaa myöhemmin ostajan havaittua virheen.
