Lakipalvelut – Asunto- ja kiinteistökauppa

Asunto- ja kiinteistökauppa – ostajan ja myyjän oikeudet ja velvollisuudet

Juristi Juha Lähdetniemi on puolellasi riitatilanteessa. Saat aina maksuttoman tilanteen alkukartoituksen ja tilannearvion — ilman sitoumuksia.
Kartoitetaan tilanteesi yhdessä →

Asunto- ja kiinteistökauppa on usein elämän suurin taloudellinen päätös – ja juuri siksi oikeudellinen apu kannattaa hankkia ajoissa. Lakitoimisto LakiLähteen juristi Juha Lähdetniemi palvelee sekä ostajia että myyjiä kaikissa asunto- ja kiinteistökaupan vaiheissa. Hänellä on vuosien kokemus kiinteistöalalta ja syvällinen asiantuntemus alan juridiikasta.

Ota yhteyttä varhaisessa vaiheessa – ennen kuin ongelmat kasvavat. Monet riitatilanteista voidaan ratkaista sovinnolla, kun asiantuntija on mukana ajoissa. Tarvittaessa olemme valmiit viemään asiasi oikeuden ratkaistavaksi tehokkaasti ja määrätietoisesti. Olemme aina asiakkaamme puolella.

Keskeisiä periaatteita ovat ostajan selonottovelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus. Näiden laiminlyönti voi johtaa riitatilanteisiin, hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun.

Tälle sivulle on koottu keskeiset oikeudelliset periaatteet asunto- ja kiinteistökaupasta.

Asunto- ja kiinteistökaupan lakipalvelut – ostajan ja myyjän oikeudet

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän on annettava ostajalle kaikki sellaiset kaupan kohdetta koskevat tiedot, joilla on merkitystä ostajan ostopäätöksen syntymiseen.

Tämä voi edellyttää, että myyjä hankkii lisätietoja esimerkiksi:

  • taloyhtiöltä (mm. korjaussuunnitelmat, energiatodistus, yhtiön taloudellinen tilanne)
  • pankilta tai muulta pantinhaltijalta jos kaupan kohde on lainan vakuutena
  • viranomaisilta (mm. kaavoitustilanne ja siihen suunnitellut muutokset, rakennusluvat ja -tarkastukset sekä rakentamisen jälkeen muuttuneet ympäristömääräykset)
  • selvitys kaupan tekemiseen mahdollisesti tarvittavasta suostumuksista muilta kuin kaupan osapuolilta (mm. puolisolta, edunvalvojalta tai ulosotolta)
  • maanmittauslaitokselta rekisteritiedot kiinteistöstä tai vuokraoikeudesta (mm. lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote, rasitustodistus ja kiinteistön karttaote)

Tietojen salaaminen tai olennaisen tiedon antamatta jättäminen voi johtaa virhevastuuseen.

AlasivuKauppakirja asuntokaupassa – mitä sopimuksessa tulee huomioida? › AlasivuMyyjän vastuu asuntokaupassa – mitä myyjä on velvollinen kertomaan? ›

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostajan on tutkittava kaupan kohde huolellisesti ennen kaupantekoa.

Selonottovelvollisuus tarkoittaa, että ostajan tulee selvittää:

  • kohteen fyysinen kunto
  • omistussuhteet
  • mahdolliset rasitteet ja ulkopuolisten oikeudet
  • kaavoitustilanne ja mahdolliset suunnitteilla olevat muutokset
  • taloyhtiön taloudellinen tilanne (asunto-osakkeissa)

Kaupan kohteen tekninen tarkastus voidaan toteuttaa ostajan ja myyjän yhteisenä toimeksiantona.

Ostajan ja myyjän oikeudet ja velvollisuudet asuntokaupassa

Kaupan kohteen virhe ja reklamaatio

Jos ostaja havaitsee kaupan jälkeen virheen, hänen tulee reklamoida siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa – yleensä muutaman kuukauden sisällä havainnosta.

Käytetyn asuinhuoneiston kauppa

  • Reklamaatio virheestä on tehtävä myyjälle kahden vuoden kuluessa huoneiston hallinnan siirtymisestä
  • Määräaika reklamaatioon perustuvien vaatimusten esittämisestä myyjälle voidaan arvioida myös saatavan yleisten vanhenemissäännösten perusteella. Tällöin vaatimukset tulee esittää viimeistään kolmen vuoden kuluessa reklamoinnista.

Kiinteistökauppa

  • Kanne on nostettava viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä
AlasivuVirhe kiinteistökaupassa – ostajan oikeudet ja mitä tehdä ›

Jos myyjä on toiminut vilpillisesti ja salannut virheen tahallaan, määräajat voivat poiketa tästä.

Ostaja voi vaatia:

  • virheen korjaamista
  • hinnanalennusta
  • kaupan purkua

Jos epäilet virhettä kaupan kohteessa, ota yhteyttä viivytyksettä — reklamaatioajat ovat tiukat ja oikeuksien menettäminen voi tapahtua nopeasti.

AlasivuPiilevä virhe asuntokaupassa – ostajan oikeudet ja mitä tehdä › AlasivuReklamaatio asuntokaupassa – näin ilmoitat virheestä oikealla tavalla › AlasivuAsuntokaupan ja kiinteistökaupan purku – edellytykset, menettely ja seuraukset ›

Kaupanvahvistaja

Kiinteistön kauppa, vaihto tai lahja vaatii määrämuotoisen saantokirjan laatimista ja edellyttää kaupanvahvistajan läsnäoloa.

Kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä sijaitsevien rakennusten kauppa tai muu saanto ei vaadi kaupanvahvistusta eikä kaupanvahvistajan läsnäoloa.

Varainsiirtovero asunto- ja kiinteistökaupassa

Ostaja maksaa kauppahinnan lisäksi varainsiirtoveron.

  • Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta.
  • Asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta kauppahinnasta (sisältäen yhtiölainaosuuden).

Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus on poistunut vuonna 2024.

Varainsiirtoveron maksamatta jättäminen tai rekisteröinnin viivästyminen voi johtaa veron korotukseen.

AlasivuVarainsiirtovero asuntokaupassa – paljonko se on ja milloin se maksetaan? ›

Omistuksen rekisteröinti ja lainhuuto

Asunto-osakkeet

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajan on rekisteröitävä kaupan jälkeen omistuksensa Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. Rekisteröintiä on haettava kahden kuukauden kuluessa osakkeiden omistusoikeuden siirtymisestä.

Asunto-osakeyhtiöiden huoneistokohtaiset osakeluettelot on jo siirretty Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.

Sen sijaan kunkin huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien (osakasluettelo) kirjaaminen huoneistotietojärjestelmään on vielä siirtymävaiheessa.

Jos myyjä ei ole ennen asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppaa rekisteröinyt omistustaan huoneistotietojärjestelmään, kaupan kohteena olevat osakkeet ovat vielä paperisena osakekirjana ja ne luovutetaan ostajalle kaupantekotilaisuudessa.

Paperinen osakekirja tai -kirjat on toimitettava kauppakirjan lisäksi Maanmittauslaitokselle joka mitätöi paperisen osakekirjan siirtäessään ostajan omistustiedon sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Myös kaupasta maksettava varainsiirtovero on oltava maksettuna ostajan hakiessa omistuksensa rekisteröintiä.

Paperisia osakekirjoja ei saa mitätöidä tai hävittää mikään muu taho kuin Maanmittauslaitos.

Omistuksen rekisteröinti huoneistotietojärjestelmään on maksullinen.

Kiinteistöt ja vuokraoikeudet

Kiinteistön ja sen määräosan tai määräalan ostajan tulee hakea saannolleen lainhuuto.

Lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa saantokirjan tekemisestä.

Kiinteistön vuokraoikeuden ostajan omistuksen rekisteröinnissä on sama kuuden kuukauden määräaika kun kaupan kohteena on vapaasti siirrettävä, kiinteistöön kiinnitetty vuokraoikeus ja kiinteistölle on vuokrasopimuksen perusteella rakennettu tai saadaan rakentaa vuokraoikeuden haltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita.

Vuokraoikeuden ostajan on haettava vuokraoikeuden siirron kirjaamista Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa saantokirjan tekemisestä.

Sekä lainhuutohakemuksen että vuokraoikeuden siirron kirjaamista koskevan hakemuksen käsittelyn edellytyksenä on siirrosta suoritettavan varainsiirtoveron maksaminen.

Määräajan ylittäminen johtaa varainsiirtoveron korotukseen.

AlasivuLainhuuto – milloin ja miten lainhuutoa haetaan kiinteistökaupan jälkeen? ›
Asuinhuoneiston kauppa – omistuksen rekisteröinti ja lainhuuto

Usein kysytyt kysymykset asunto- ja kiinteistökaupasta

Mitä seuraa, jos myyjä salaa virheen?

Havaitessaan kaupan kohteena olleessa kiinteistössä virheen, ostajan on ilmoitettava siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Määräaika virheestä ilmoittamiselle on pääsääntöisesti kuitenkin viisi vuotta kiinteistön hallinnan siirtymisestä.

Jos myyjä on kiinteistön kaupassa menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, esim. salaamalla tietämänsä virheen, myyjän vastuu virheestä voi ulottua myöhäisemmäksi kuin viisi vuotta.

Ostaja voi vaatia virheen perusteella sen korjaamista, hinnanalennusta tai kaupan purkua.

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Ilmoitus virheestä on tehtävä kuitenkin viimeistään kahden vuoden kuluttua kaupanteosta. Ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen tätä myöhemmin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai salannut tietämänsä virheen.

Mitä tarkoittaa ostajan selonottovelvollisuus?
Ostajan on tutkittava kaupan kohde huolellisesti ennen kaupantekoa sekä fyysisesti että kaupan kohteeseen vaikuttavien oikeudellisten seikkojen osalta.
Milloin lainhuuto on haettava?
Kuuden kuukauden kuluessa saantokirjan allekirjoittamisesta. Määräajan ylittäminen johtaa varainsiirtoveron korotukseen.
Tarvitaanko kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja?
Kyllä, kiinteistön kauppa edellyttää kaupanvahvistajan läsnäoloa. Ilman kaupanvahvistajaa tehty kiinteistökauppa on pätemätön, eikä ostaja voi hakea lainhuutoa omistukselleen.

Jos kaupantekoon liittyy epävarmuutta asiakirjojen tulkinnasta, vastuuriskeistä tai kauppakirjan ehdoista, on asia syytä selvittää ennen allekirjoitusta. Autan sekä ostajia että myyjiä kaikissa asunto- ja kiinteistökaupan vaiheissa – ennakkotarkistuksesta reklamaatioon ja mahdolliseen riitatilanteeseen.

Ota yhteyttä – käydään tilanteesi rauhassa läpi →

Ajankohtaista asunto- ja kiinteistökaupasta

Alasivu Kauppakirja asuntokaupassa – mitä sopimuksessa tulee huomioida?

Kauppakirjan keskeiset ehdot, kiinteistökaupan määrämuoto ja lakimiehen tarkistuksen hyödyt.

 Alasivu Myyjän vastuu asuntokaupassa – mitä myyjä on velvollinen kertomaan?

Myyjän tiedonantovelvollisuus, vastuu eri virhetyypeissä ja miten myyjä voi suojata itsensä.

 Alasivu Piilevä virhe asuntokaupassa – ostajan oikeudet ja mitä tehdä

Mitä piilevä virhe tarkoittaa, miten reklamoida ja mitä voit vaatia myyjältä.

 Alasivu Reklamaatio asuntokaupassa – näin ilmoitat virheestä oikealla tavalla

Miten reklamaatio tehdään oikein, missä ajassa ja mitä siinä pitää vaatia.

 Alasivu Asuntokaupan ja kiinteistökaupan purku – edellytykset, menettely ja seuraukset

Milloin purku on mahdollinen, miten se tehdään ja mitä purku tarkoittaa käytännössä.

 Alasivu Virhe kiinteistökaupassa – ostajan oikeudet ja viiden vuoden määräaika

Miten kiinteistökaupan virhe eroaa asunto-osakekaupasta ja mitä ostaja voi vaatia.

 Alasivu Varainsiirtovero asuntokaupassa – paljonko se on ja milloin maksetaan?

Varainsiirtoveron määrä, laskentaperuste ja mitä tapahtuu jos maksu myöhästyy.

 Alasivu Lainhuuto – milloin ja miten lainhuutoa haetaan kiinteistökaupan jälkeen?

Kuuden kuukauden määräaika, hakemisen käytännöt ja mitä myöhästyminen maksaa.

 Alasivu Taloyhtiön kunnossapitokorjaukset ja saneeraukset – vastuunjako

Miten kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja taloyhtiön välillä? Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys käytännössä.

 Video Asunto-osakeyhtiön huoneiston osto – tarkista taloyhtiön asiakirjat ja riskit Artikkeli Asuntokaupan riskit ja ostajan vastuut

Mitä ostajan tulee selvittää ennen kaupantekoa? Artikkelissa käydään läpi selonottovelvollisuus, taloyhtiön asiakirjat ja keskeiset vastuuriskit.

 Palvelut Katso palveluvalikko