Asunto- ja kiinteistökauppa

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän on annettava ostajalle kaikki sellaiset kaupan kohdetta koskevat tiedot, joilla on merkitystä ostajan ostopäätöksen syntymiseen..

Tämä voi edellyttää, että myyjä hankkii lisätietoja esimerkiksi:

• taloyhtiöltä (mm. korjaussuunnitelmat, energiatodistus, yhtiön taloudellinen tilanne)

• pankilta tai muulta pantinhaltijalta jos kaupan kohde on lainan vakuutena

• viranomaisilta (mm. kaavoitustilanne ja siihen suunnitellut muutokset, rakennusluvat ja -tarkastukset sekä rakentamisen jälkeen muuttuneet ympäristömääräykset)

• selvitys kaupan tekemiseen mahdollisesti tarvittavasta suostumuksista muilta kuin kaupan osapuolilta (mm. puolisolta, edunvalvojalta tai ulosotolta)

• maanmittauslaitokselta rekisteritiedot kiinteistöstä tai vuokraoikeudesta (mm. lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote, rasitustodistus ja kiinteistön karttaote)

Tietojen salaaminen tai olennaisen tiedon antamatta jättäminen voi johtaa virhevastuuseen.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostajan on tutkittava kaupan kohde huolellisesti ennen kaupantekoa.

Selonottovelvollisuus tarkoittaa, että ostajan tulee selvittää:

• kohteen fyysinen kunto

• omistussuhteet

• mahdolliset rasitteet ja ulkopuolisten oikeudet

• kaavoitustilanne ja mahdolliset suunnitteilla olevat muutokset

• taloyhtiön taloudellinen tilanne (asunto-osakkeissa)

Kaupan kohteen tekninen tarkastus voidaan toteuttaa ostajan ja myyjän yhteisenä toimeksiantona.

Kaupan kohteen virhe ja reklamaatio

Jos ostaja havaitsee kaupan jälkeen virheen, hänen tulee reklamoida siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa – yleensä muutaman kuukauden sisällä havainnosta.

Asuinhuoneiston kauppa

• Kanne on nostettava kahden vuoden kuluessa reklamaatiosta

• Viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä
  

Kiinteistökauppa

• Kanne on nostettava viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä

Jos myyjä on toiminut vilpillisesti ja salannut virheen tahallaan, määräajat voivat poiketa tästä.

Ostaja voi vaatia:

• virheen korjaamista

• hinnanalennusta

• kaupan purkua
  
  

Kaupanvahvistaja

Kiinteistön kauppa, vaihto tai lahja vaatii määrämuotoisen saantokirjan laatimista ja edellyttää kaupanvahvistajan läsnäoloa.

Kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä sijaitsevien rakennusten kauppa tai muu saanto ei vaadi kaupanvahvistusta eikä kaupanvahvistajan läsnäoloa. 

Varainsiirtovero asunto- ja kiinteistökaupassa

Ostaja maksaa kauppahinnan lisäksi varainsiirtoveron.

• Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta.

• Asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta kauppahinnasta (sisältäen yhtiölainaosuuden).

Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus on poistunut vuonna 2024.

Varainsiirtoveron maksamatta jättäminen tai rekisteröinnin viivästyminen voi johtaa veron korotukseen.

Omistuksen rekisteröinti ja lainhuuto

Asunto-osakkeet

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajan on rekisteröitävä kaupan jälkeen omistuksensa Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. Rekisteröintiä on haettava kahden kuukauden kuluessa osakkeiden omistusoikeuden siirtymisestä.

Asunto-osakeyhtiöiden huoneistokohtaiset osakeluettelot on jo siirretty Maanmittauslaitoken ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.

Sen sijaan kunkin huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien (osakasluettelo) kirjaaminen huoneistotietojärjestelmään on vielä siirtymävaiheessa. 

Jos myyjä ei ole ennen asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppaa rekisteröinyt omistustaan huoneistotietojärjestelmään, kaupan kohteena olevat osakkeet ovat vielä paperisena osakekirjana ja ne luovutetaan ostajalle kaupantekotilaisuudessa. 

Paperinen osakekirja tai -kirjat on toimitettava kauppakirjan lisäksi Maanmittauslaitokselle joka mitätöi paperisen osakekirjan siirtäessään ostajan omistustiedon sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Myös kaupasta maksettava varainsiirtovero on oltava maksettuna ostajan hakiessa omistuksensa rekisteröintiä.

Paperisia osakekirjoja ei saa mitätöidä tai hävittää mikään muu taho kuin Maanmittauslaitos.

Omistuksen rekisteröinti huoneistotietojärjestelmään on maksullinen.

Kiinteistöt ja vuokraoikeudet

Kiinteistön ja sen määräosan tai määräalan ostajan tulee hakea saannolleen lainhuuto.

Lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa saantokirjan tekemisestä.

Kiinteistön vuokraoikeuden ostajan omistuksen rekisteröinnissä on sama kuuden kuukauden määräaika kun kaupan kohteena on vapaasti siirrettävä, kiinteistöön kiinnitetty vuokraoikeus ja kiinteistölle on vuokrasopimuksen perusteella rakennettu tai saadaan rakentaa vuokraoikeuden haltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita.

Vuokraoikeuden ostajan on haettava vuokraoikeuden siirron kirjaamista Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa saantokirjan tekemisestä. 

Sekä lainhuutohakemuksen että vuokraoikeuden siirron kirjaamista koskevan hakemuksen käsittelyn edellytyksenä on siirrosta suoritettavan varainsiirtoveron maksaminen. 

Määräajan ylittäminen johtaa varainsiirtoveron korotukseen.

Usein kysytyt kysymykset asunto- ja kiinteistökaupasta

4. Mitä seuraa, jos myyjä salaa virheen?

Havaitessaan kaupan kohteena olleessa kiinteistössä virheen, ostajan on ilmoitettava siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Määräaika virheestä ilmoittamiselle on pääsääntöisesti kuitenkin viisi vuotta kiinteistön hallinnan siirtymisestä. 

Jos myyjä on kiinteistön kaupassa menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, esim. salaamalla tietämänsä virheen, myyjän vastuu virheestä voi ulottua myöhäisemmäksi kuin viisi vuotta. 

Ostaja voi vaatia virheen perusteella sen korjaamista, hinnanalennusta tai kaupan purkua. 

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Ilmoitus virheestä on tehtävä kuitenkin viimeistään kahden vuoden kuluttua kaupanteosta. 

Ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen tätä myöhemmin, jos myyjä on kaupanteossa menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, esim. salaamalla tietämänsä virheen.

Ostaja voi vaatia virheen perusteella sen korjaamista, hinnanalennusta tai kaupan purkua

1. Mitä tarkoittaa ostajan selonottovelvollisuus?

Ostajan on tutkittava kaupan kohde huolellisesti ennen kaupantekoa sekä fyysisesti että kaupan kohteeseen vaikuttavien oikeudellisten seikkojen osalta. 

2. Milloin lainhuuto on haettava?

Kuuden kuukauden kuluessa saantokirjan allekirjoittamisesta.

3. Tarvitaanko kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja?

Kyllä, kiinteistön kauppa edellyttää kaupanvahvistajan läsnäoloa.

Asunto- ja kiinteistökaupassa huolellinen ennakkovalmistelu ehkäisee riitoja ja tuo varmuutta päätöksentekoon.

Jos kaupantekoon liittyy minkäänlaista epävarmuutta asiakirjojen tulkinnasta, vastuuriskeistä tai kauppakirjan ehdoista, on asia syytä selvittää ennen allekirjoitusta. Autan sinua arvioimaan asuntokauppasi tilanteen kokonaisuutena ja varmistamaan, että kauppa toteutetaan lainmukaisesti ja osapuolten todellista tarkoitusta vastaavasti.

Jos kauppa on jo tehty ja olet havainnut virheen, epäselvyyden tai riitatilanteen, tilanteeseen kannattaa reagoida viivytyksettä, jotta oikeutesi säilyvät.

Autan sekä ostajia että myyjiä kaikissa asunto- ja kiinteistökaupan vaiheissa – ennakkotarkistuksesta reklamaatioon ja mahdolliseen riitatilanteeseen.

Ota yhteyttä. Käydään tilanteesi rauhassa läpi ja selvitetään, miten kauppa voidaan toteuttaa tai mahdollinen ongelma ratkaista turvallisesti.