Asunto- ja kiinteistökauppa

Asuntokaupan ja kiinteistökaupan purku – edellytykset, menettely ja seuraukset

Olet löytänyt virheen. Olet reklamoinut. Virhe osoittautuu kuitenkin niin merkittäväksi, että tietoisena virheen laajuudesta et olisi tehnyt lainkaan ostopäätöstä. Tai virheen laajuuden vuoksi se ei ole enää järkevästi korjattavissa kauppahinnan alentamisella.

Asuntokaupan purku on mahdollinen — mutta se on viimesijainen keino ja sen edellytykset ovat tiukat.

Ota yhteyttä ennen kuin teet päätöksen

Arvioidaan yhdessä onko purku realistinen vaihtoehto tilanteessasi — ensiarvio on aina maksuton.

📞 Soita: 045 851 8661 ✉️ Lähetä viesti →

Kaupan kohde ei siis vastaa ominaisuuksiltaan kaupantekohetkellä sovittua. Sen edellytykset arvioidaan tarkemmin koska on tarpeen varmistua, että muiden keinojen käyttäminen virheen korjaamisessa ei ole enää tarkoituksenmukaista. Väärä vaatimus väärään aikaan voi heikentää asemaasi arvioitaessa virheen merkitystä.

Autan sekä laatuvirheeseen, taloudelliseen virheeseen että oikeudelliseen virheeseen perustuvissa kaupan purkamisen neuvotteluissa.

Tällä sivulla käydään läpi

Asunto-osakekaupan purku
Kiinteistökaupan purku
Purku vai hinnanalennus – kumpi kannattaa vaatia?
Usein kysytyt kysymykset

Asunto-osakekaupan purku

Asunto-osakekaupan purusta säädetään asuntokauppalaissa. Purku on mahdollinen sekä ostajalle että myyjälle, mutta edellytykset ovat erilaisia.

Ostajan oikeus purkuun

Ostajalla on oikeus purkaa asuntokauppa, jos kaupan kohteessa on virhe joka on olennainen. Virheen olennaisuutta arvioidaan kokonaistilanteen perusteella — ei pelkästään virheen teknisen laajuuden tai korjauskustannusten perusteella.

Ostajan tulee myös huomata laatuvirheen ja oikeudellisen virheen erot. Laatuvirhe koskee lähtökohtaisesti huoneiston kuntoa, kun taas oikeudellinen virhe koskee esim. myyjän oikeutta myydä kaupan kohde tai huoneiston käytön rajoitukset joista ostaja ei kauppaa tehdessään ollut tietoinen. Taloudellinen virhe on kyseessä kun huoneiston ostajalle annetaan virheellinen tai puutteellinen tieto osakkaan huoneistoa tai yhtiötä koskevien taloudellisten vastuiden laadusta tai määrästä.

Kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja, myyjän vastuu taloudellisesta virheestä on tavanomaista suurempi. Kuluttajan asema uudistuotannossa on myös suojattu kattavammin.

Ostajan selonottovelvollisuus ennen kaupasta päättämistä on kuitenkin aina voimassa. Ostaja ei voi virheenä vedota esim. siihen, että huoneiston asumiskustannukset muuttuvat tontivuokran tai taloyhtiölainan korkomenojen nousemisen taikka rahoitusvastikkeiden perimisen vaikeuden vuoksi. Ostajan tulee tutustua huolellisesti myös taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja päätöksentekoon ennen kaupasta päättämistään. Jos myyjä tahallaan salaa tai antaa virheellistä tietoa taloyhtiön taloudesta tai hallinnosta, ostajan on kyettävä näyttämään tällainen myyjän hyvän tavan vastainen toiminta toteen.

Olennaisuusarvioinnissa otetaan huomioon muun muassa:

virheen vaikutus asumiskelpoisuuteen
virheen vaikutus asunnon arvoon suhteessa kauppahintaan
olisiko ostaja tehnyt kaupan lainkaan tai samaan hintaan, jos virhe olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä
onko virhe sellainen, että hinnanalennus tai korjaaminen ei ole riittävä hyvitys

Tyypillisiä laatuvirhetilanteita joissa purku voi olla perusteltu ovat laajat kosteus- ja homevauriot jotka tekevät asunnon asumiskelvottomaksi tai edellyttävät asunnon arvoon verrattuna mittavia korjaustöitä, sekä tilanteet joissa myyjä on tahallaan salannut virheen.

Oikeudelliset virheet tulevat usein esiin silloin, kun ostaja on rekisteröimässä kaupassa siirtynyttä huoneiston omistusta itselleen eikä rekisteröinti myyjäpuolesta johtuvasta syystä onnistu.

Ostajan tulee tarkistaa yhtiösäännöistä mihin käyttötarkoitukseen kaupan kohteena oleva huoneisto on määritelty. Liikehuoneistoa ei voi käyttää asuntona eikä asuntoa liiketilana ilman huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista. Se puolestaan tapahtuu yhtiökokouksen päätöksellä.

⚠️ Huomio Purku ei ole mahdollinen, jos virhe voidaan kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata — tai jos ostaja on jo saanut riittävän hinnanalennuksen.

Myyjän oikeus purkuun

Myyjällä on oikeus purkaa asunto-osakekauppa, jos ostaja laiminlyö kauppahinnan maksamisen tai muun kauppasopimukseen perustuvan velvollisuutensa eikä laiminlyönti ole vähäinen.

Käytännössä myyjän purkuoikeus aktualisoituu useimmiten tilanteissa joissa:

Kauppahintaa ei makseta Ostaja ei maksa kauppahintaa kauppakirjan ehtojen mukaisesti — usein tämä tarkoittaa, että kauppahintaa ei ole maksettu kauppakirjassa sovittuna päivänä.

Kaupan ehtoja rikotaan Ostaja rikkoo kaupan ehtoja esim. vaatimalla maksua käteisellä, vaikka kauppakirjan ehdoissa todetaan maksun tapahtuvan myyjän pankkitilille.

Lykkäävä tai purkava ehto Ostaja ei kykene täyttämään kaupan purkavaa tai lykkäävää ehtoa — esim. ostaja ei järjestä kauppahinnan maksamiseen tarvitsemaansa rahoitusta sovittuun määräaikaan mennessä.

Ostaja vetäytyy kaupasta Ostaja vetäytyy kaupasta yksipuolisesti ja on ilmeistä, että ostaja ei aio täyttää kauppakirjan ehtoja. Ostaja ei esimerkiksi tule kaupantekotilaisuuteen eikä allekirjoita kauppakirjaa.

Ennen purkua myyjän on pääsääntöisesti annettava ostajalle kohtuullinen lisäaika täyttää velvollisuutensa.

Purun edellytykset käytännössä

Pelkkä virheen toteaminen ei riitä — purkuvaatimuksen esittämiseen liittyy useita käytännön edellytyksiä.

Ostajan on ensin reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa havainnosta. Reklamaatio on edellytys purkuvaatimukselle — ilman reklamaatiota oikeus purkuun menetetään. Purkuvaatimus on esitettävä myyjälle selkeästi ja kirjallisesti. Epäselvä tai puutteellinen vaatimus voi tarkoittaa, että myyjä ei katso olevansa velvollinen reagoimaan.

Jos myyjä kiistää purkuvaatimuksen, asia voidaan viedä tuomioistuimen ratkaistavaksi. Reklamoinnin jälkeen purkuvaatimus on esitettävä viimeistään yleisen saatavan vanhentumista koskevan määräajan kuluessa.

Mitä purku tarkoittaa käytännössä?

Asunto-osakekaupan purussa molemmat osapuolet palauttavat saamansa suoritukset:

ostaja palauttaa asunnon hallintaan myyjälle
myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle
ostajalla on oikeus saada korvaus asumisesta aiheutuneista kuluista sekä tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista joita hän on asuntoon käyttänyt
myyjällä on vastaavasti oikeus saada korvaus asunnon käytöstä siltä ajalta kun se on ollut ostajan hallinnassa

💡 Muista Purku on taloudellisesti merkittävä toimenpide, ja sen seuraukset on arvioitava huolellisesti ennen vaatimuksen esittämistä. Purkuun liittyvät korvausvaatimukset on syytä yksilöidä jo purkuvaatimuksessa.

Lue ensin jos et ole vielä reklamoinut Reklamaatio asuntokaupassa – näin ilmoitat virheestä oikealla tavalla › Aiheeseen liittyvää Piilevä virhe asuntokaupassa – ostajan oikeudet ja mitä tehdä ›

Epäiletko onko purku realistinen? Arvioidaan tilanteesi — maksuton ensiarvio.

Ota yhteyttä →

Kiinteistökaupan purku

Kiinteistökaupan purusta säädetään maakaaressa. Eroja huoneistokauppaan on mm. reklamointiajan ja purkukanteen nostamisen määräajan osalta.

Kiinteistökaupan purussa lisäkysymyksiä voi nousta siitä, miten ostaja on ennen purkuprosessia käyttänyt kiinteistöä — onko ostaja esim. pantannut kiinteistön, onko tehnyt kiinnityksiä tai kirjauttanut kiinteistöön maankäytön oikeuksia taikka ottanut velkaa jonka vakuutena kiinteistö on. Näissä tilanteissa pelkkä purkusopimus ei välttämättä riitä, vaan purkuun tarvitaan myös rahoituslaitoksen suostumus taikka tuomioistuimen päätös. Kiinteistöön liittyviä sivullisten oikeuksia suojataan vahvasti.

Ostajan oikeus purkuun

Ostajalla on oikeus purkaa kiinteistökauppa, jos kaupan kohteessa on virhe joka on olennainen eikä muunlainen hyvitys — kuten hinnanalennus tai vahingonkorvaus — ole tilanteen kannalta riittävä.

Olennaisuusarvioinnissa kiinteistökaupassa otetaan huomioon:

virheen laatu ja laajuus suhteessa kauppahintaan
virheen vaikutus kiinteistön käyttötarkoitukseen
olisiko ostaja ylipäätään ostanut kiinteistön jos virhe olisi ollut tiedossa
korjauskustannusten suhde kiinteistön arvoon

⚠️ Korkea kynnys Kiinteistökaupassa olennaisuuskynnys on yleisesti korkea. Tuomioistuimet ovat vakiintuneesti edellyttäneet, että virhe on todella merkittävä suhteessa koko kauppaan — pienet tai kohtuullisin kustannuksin korjattavissa olevat virheet eivät riitä purkuperusteeksi.

Myyjän oikeus purkuun

Myyjällä on kiinteistökaupassa oikeus purkaa kauppa, jos ostaja laiminlyö kauppahinnan maksamisen tai muun velvollisuutensa eikä laiminlyönti ole vähäinen.

Kymmenen vuoden määräaika

Kiinteistökaupan purku on pantava vireille tuomioistuimessa viimeistään kymmenen vuoden kuluessa siitä kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle.

Kymmenen vuoden määräaika on ehdoton — sen jälkeen purkuoikeus on menetetty kokonaan riippumatta siitä, kuinka vakava virhe on tai onko myyjä toiminut vilpillisesti.

Reklamaatio on kuitenkin tehtävä viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä. Pelkkä reklamaation tekeminen ei pidennä purkuoikeuden voimassaoloa — kanne on pantava vireille ennen kymmenen vuoden määräajan umpeutumista.

Mitä purku tarkoittaa käytännössä?

Kiinteistökaupan purussa:

ostaja palauttaa kiinteistön hallintaan myyjälle
myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle korkoineen
ostajalla on oikeus korvaukseen tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista joita hän on kiinteistöön käyttänyt — kuten peruskorjaukset, välttämättömät parannukset
myyjällä on oikeus korvaukseen kiinteistön tuotosta ja käytöstä
myyjä hakee lainhuudon uudelleen itselleen

Kiinteistökaupan purku on prosessina yleensä pidempi ja monimutkaisempi kuin asunto-osakekaupan purku.

Aiheeseen liittyvää Virhe kiinteistökaupassa – ostajan oikeudet ja viiden vuoden määräaika ›

Kiinteistökaupassa virhe? Selvitetään yhdessä mitä vaihtoehtoja sinulla on.

Ota yhteyttä →

Purku vai hinnanalennus – kumpi kannattaa vaatia?

Tämä on yksi tärkeimmistä kysymyksistä asunto- tai kiinteistökaupan virhetilanteessa. Ratkaisu on aina tapauskohtainen, mutta seuraavat periaatteet auttavat hahmottamaan kumpi on realistinen vaihtoehto.

💶 Hinnanalennus on ensisijainen kun

asunnossa tai kiinteistöllä voi asua virheen havaitsemisen jälkeen
virhe on korjattavissa kohtuullisin kustannuksin
korjauskustannukset ovat selvästi pienempiä kuin kauppahinta
ostaja haluaa pitää asunnon
kaupassa ei ole omistuksen siirtämistä estävää oikeudellista virhettä

↩️ Purku voi olla perusteltu kun

virhe on niin laaja, että asuminen ei ole mahdollista tai turvallista
korjauskustannukset ovat suhteessa kauppahintaan niin suuret, että hinnanalennus ei riitä
myyjä on tahallaan salannut virheen
ostaja ei olisi lainkaan ostanut kohdetta, jos virhe olisi ollut tiedossa
kaupassa on oikeudellinen virhe joka estää ostajaa kirjaamasta omistustaan

💡 Strategia: vaadi molempia Purkuvaatimus ei sulje pois hinnanalennusvaatimusta — ja päinvastoin. Oikeudellisessa prosessissa on mahdollista vaatia ensisijaisesti purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Tämä pitää molemmat vaihtoehdot auki ja on usein viisain strategia.

Hinnanalennuksen määrä vastaa lähtökohtaisesti virheen arvoa kaupantekohetkellä — eli kuinka paljon virheellinen asunto olisi arvostanut vähemmän kuin virheetön. Lakimiehen arvio siitä, kumpi vaatimus on tilanteessa perusteltu ja realistinen, on ensimmäinen askel.

Usein kysytyt kysymykset – asuntokaupan purku

Voiko kaupan purkaa ilman reklamaatiota?

Ei. Reklamaatio on edellytys purkuoikeuden säilymiselle. Ostajan on ensin ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa havainnosta — ja virheen laajuuden selvittämisen jälkeen esitettävä purkuvaatimus. Ilman reklamaatiota oikeus vedota virheeseen menetetään kokonaan. Ostaja voi toki jo reklamaation yhteydessä esittää vaatimuksen kaupan purkamisesta jos virhe on selvä ja oleellinen. Käytännössä purkuvaatimus esitetään kuitenkin useimmiten reklamoinnin jälkeen, kun tarvittava näyttö virheen laajuudesta ja merkityksestä on hankittu.

Kuinka nopeasti purkuvaatimus pitää esittää reklamaation jälkeen?

Lainsäädännössä ei ole erillistä määräaikaa purkuvaatimuksen esittämiselle reklamaation jälkeen — mutta odottelu heikentää asemaasi. Reklamaation jälkeen tulee huomioitavaksi mm. yleiset saatavan vanhenemisen määräaikaisuutta koskevat säännökset. Tämä tarkoittaa, että reklamointikin voi vanhentua jos varsinaista reklamaatioon perustuvaa vaatimusta ei esitetä ajoissa. Kiinteistökaupassa purkukanne on pantava vireille viimeistään kymmenen vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä.

Voinko vaatia sekä purkua että vahingonkorvausta?

Kyllä. Purkuvaatimus ja vahingonkorvausvaatimus eivät sulje toisiaan pois. Ostaja voi vaatia kaupan purkamista ja lisäksi korvausta virheen ja sen selvittämisen aiheuttamista lisäkustannuksista — kuten väistöasumisesta, asiantuntijalausunnoista tai muuttokuluista.

Mitä tapahtuu jos olen jo remontoinut asuntoa virheen havaitsemisen jälkeen?

Tilanne on arvioitava tapauskohtaisesti. Remontointi ei automaattisesti poista purkuoikeutta, mutta se voi vaikuttaa purun seurausten arviointiin — erityisesti siihen, millaisia korvauksia ostajalla on oikeus saada palautettaessa asunto myyjälle. Jos epäilet virhettä, ota yhteyttä ennen kuin ryhdyt toimenpiteisiin.

Voiko myyjä estää purkamisen vaatimalla mahdollisuutta virheen korjaamiseen?

Myyjällä on oikeus tarjota laatuvirheen korjaamista kaupan purkamisen asemesta. Jos myyjä tarjoaa korjaamista kohtuullisessa ajassa ja korjaus todella poistaa virheen, virhe tulee korjatuksi purkamista kevyemmällä toimenpiteellä. Tämä edellyttää kuitenkin, että korjaus on todellinen ja asianmukaisesti tehty — ei osittainen tai viivästyvä.

Tarvitaanko purkuun tuomioistuimen päätös?

Ei välttämättä. Jos myyjä hyväksyy purkuvaatimuksen, purku voidaan toteuttaa sopimuksella ilman oikeudenkäyntiä. Jos myyjä kiistää purkuvaatimuksen, asia on vietävä tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Onko purkuoikeus erilainen uudiskohteessa kuin vanhassa asunnossa?

Kyllä. Uudiskohteissa ostajan suoja on laajempi ja asuntokauppalain suojasäännökset antavat ostajalle paremman aseman. Myyjän vastuu laatuvirheistä ja niiden korjaamisesta on laaja ja laatuvirheet tulevat yleensä korjatuiksi myyjän toimesta. Vanhoissa asunnoissa laatuvirheen olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon rakennuksen ja asunnon ikä ja kunto kaupantekohetkellä.

Missä purkukanne käsitellään — Turussa vai Helsingissä?

Asunto-osakekaupan purkukanne käsitellään pääsääntöisesti myyjän kotipaikan käräjäoikeudessa. Kiinteistökaupan purkukanne voidaan käsitellä myös kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudessa. Autamme asiakkaita sekä Turussa että Helsingissä, ja tarvittaessa etäyhteydellä koko Suomessa.

Tarvitsetko apua asuntokaupan purkuasiassa?

Asuntokaupan purku on oikeudellisesti vaativa prosessi jossa pienetkin yksityiskohdat voivat ratkaista lopputuloksen. Lakitoimisto LakiLähde Oy auttaa sinua arvioimaan onko purku realistinen vaihtoehto tilanteessasi, muotoilemaan vaatimuksen oikein ja tukemaan sinua koko prosessin ajan — neuvottelupöydässä ja tarvittaessa oikeussalissa.

Yhteydenotto ja tilanteen ensiarvio ovat aina maksuttomia.

📞 Soita: 045 851 8661 ✉️ Ota yhteyttä →