Piilevä virhe asuntokaupassa – ostajan oikeudet ja mitä tehdä
Olet muuttanut uuteen kotiin. Ehkä kuukausi on kulunut, ehkä puoli vuotta tai jopa pidempään. Sitten havaitset jotain: kosteutta seinässä, hajua alapohjasta, halkeamia rakenteessa. Jotain sellaista, mitä ei ollut havaittavissa kun päätit tehdä kaupat.
Piilevä virhe on yksi yleisimmistä syistä asuntokauppariitoihin Suomessa. Piilevällä virheellä tarkoitetaan virhettä, jota ostaja ei ole voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa — ja joka silti voi vaikuttaa merkittävästi asunnon arvoon ja turvallisuuteen tai pahimmillaan estää asumiskäytön.
Ota yhteyttä, niin autamme sinua arvioimaan, onko kyseessä asuntokaupan virhe, ja mitä oikeudellisia vaihtoehtoja sinulla on tilanteessa. Meillä on laaja kokemus asunto- ja kiinteistökaupan alan oikeudellisista kysymyksistä. Yhteydenotto ja tilanteen alkukartoitus ovat maksuttomia.
Tällä sivulla käydään läpi
Mitä tarkoittaa piilevä virhe asuntokaupassa?
Piilevä virhe tarkoittaa virhettä, jota ei ole voitu havaita tavallisessa, asianmukaisella huolellisuudella tehdyssä tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Kaupasta neuvoteltaessa myyjän ei voida edellyttää purkavan rakenteita tai tekemään laajoja teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä.
Jos rakenteiden avaaminen tai laajempi tekninen tutkiminen olisi tarkastuksessa tehtyjen havaintojen vuoksi perusteltua, mutta myyjä ei tähän suostu, ostajan tulee arvioida tilanne huolellisesti ennen kaupasta päättämistä.
Piilevä virhe voi liittyä esimerkiksi:
- rakennuksen rakenteisiin
- kosteusvaurioihin
- homeongelmiin
- perustusten tai vesikatteen ongelmiin
Virheen arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa rakennuksen ikä, kunto sekä kauppahinta. Vanhemmassa rakennuksessa tietty kuluminen voi olla odotettavissa, ja tämä vaikuttaa siihen, mihin ostajalla on oikeus vedota virheenä. Kauppakirjan ehtoihin kirjatut havaitut viat ja puutteet eivät ole virheitä.
Epäiletko piilevää virhettä? Ota yhteyttä viivytyksettä — reklamaatioajat ovat tiukat.
Arvioidaan tilanteesi yhdessä →Milloin kyseessä on asuntokaupan virhe?
Jotta kyse olisi asuntokaupan virheestä, virheen tulee täyttää tietyt oikeudelliset edellytykset. Kaikki kaupanteon jälkeen havaitut viat eivät automaattisesti ole oikeudellisesti virheitä — siksi tilanteen oikeudellinen arviointi on usein ratkaisevaa.
Arvioinnissa tarkastellaan esimerkiksi:
- onko virhe ollut olemassa kaupantekohetkellä
- onko virhe merkittävä suhteessa kauppahintaan ja kohteen tasoon
- onko ostajalla ollut mahdollisuus havaita virhe ennen kauppaa
Kun otat meihin yhteyttä, autamme sinua arvioimaan, täyttyvätkö virhevastuun edellytykset. Saat selkeän ja kattavan arvion siitä, mitä se käytännössä tarkoittaa sinun kannaltasi.
Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde ennen kaupantekoa. Tämä tarkoittaa, että ostajan tulee kiinnittää huomiota näkyviin puutteisiin ja kysyä lisätietoja tarvittaessa.
Selonottovelvollisuus ei kuitenkaan ulotu rakenteisiin tai sellaisiin virheisiin, joita ei ole mahdollista havaita normaalissa tarkastuksessa. Ostaja ei ole velvollinen purkamaan seiniä tai tilaamaan laajoja teknisiä selvityksiä ilman erityistä aihetta.
Jos olet käyttänyt kuntotarkastusta ennen kauppaa, se voi vaikuttaa virheen ja virhevastuun arviointiin — tarkastuksessa havaittuihin tai mainittuihin seikkoihin ostaja ei yleensä voi vedota virheenä.
Lisätietoa ostajan ja myyjän vastuista löydät asunto- ja kiinteistökaupan pääsivulta.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle sellaisista tiedossa olevista seikoista, jotka voivat vaikuttaa asunnon arvoon tai käyttöön. Tämä velvollisuus koskee asioita, jotka myyjä tietää tai joista hänen voidaan olettaa olevan tietoinen.
Myyjän tulee ilmoittaa esimerkiksi:
- tiedossa olevista kosteusvaurioista
- merkittävistä korjauksista
- rakennusvirheistä
Jos myyjä jättää kertomatta olennaisen tiedon tai antaa virheellistä tietoa, kyseessä voi olla asuntokaupan virhe — vaikka ongelma ei olisi ollut nähtävissä ostajalle ennen kauppaa.
Myyjä salasi tiedon – mitä seuraa?
Jos myyjä on tietoisesti salannut virheen, reklamoinnin määräajat ja myyjän vastuu virheestä voivat olla ajallisesti laajemmat kuin tavallisessa virhetilanteessa. Myyjän salatessa virheen, josta hän on ollut tietoinen kauppaa tehdessä, voi ostaja reklamoida virheestä ja vaatia virheen korjaamista, hinnanalennusta tai kaupan purkua vaikka reklamaatioaika olisi muutoin jo päättynyt. Mahdollisuus myöhempään reklamointiin ei kuitenkaan ole loputon, esimerkiksi kiinteistökaupan purkua on haettava viimeistään 10 vuoden kuluttua kaupanteosta.
Mitä tehdä jos epäilet piilevää virhettä?
Jos asunnossa ilmenee ongelma kaupanteon jälkeen, kannattaa toimia nopeasti. Reklamaatio on ostajan ilmoitus myyjälle virheestä kaupan kohteessa. Reklamaation tekemiselle on määräajat, mutta niiden lisäksi ostajan tulee esittää virheeseen perustuvat vaatimuksensa myyjälle määräajassa. Ostajan odottelu virheen havaitsemisen jälkeen voi heikentää oikeudellista asemaasi merkittävästi.
Ensimmäisiä toimenpiteitä voivat olla:
- virheen huolellinen dokumentointi (valokuvat, päivämäärät, havainnot)
- asiantuntijan tekemä kuntotutkimus
- reklamaation tekeminen myyjälle kirjallisesti
Virheestä tulee ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa havainnosta. Asunto-osakekaupassa reklamaatio on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa kaupanteosta — kiinteistökaupassa viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä.
Ota yhteyttä heti kun epäilet virhettä. Jokainen viikko saattaa vaikuttaa siihen, mitä voit vaatia. Alkukartoitus on maksuton.
Arvioidaan tilanteesi →Mitä ostaja voi vaatia?
Jos asuntokaupassa todetaan virhe, ostajalla on useita oikeudellisia vaihtoehtoja. Vaatimuksen sopivuus riippuu virheen laajuudesta, sen merkittävyydestä ja tapahtumien kulusta.
Ostaja voi vaatia esimerkiksi:
- virheen korjaamista
- hinnanalennusta, joka vastaa virheen merkitystä kaupantekohetkellä
- vahingonkorvausta, jos myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti ja virhe on aiheuttanut ostajalle taloudellista vahinkoa
- kaupan purkua, jos virhe on olennainen
Kun otat tarpeeksi aikaisin yhteyttä lakimieheen, neuvotteluasemasi on vahvempi. Me autamme sinua kaikissa neuvottelun vaiheissa ja hyvitysvaatimuksessa.
Asuntokauppariidan ratkaiseminen
Kaikki riidat eivät päädy oikeuteen. Usein neuvottelu auttaa ja tuo ratkaisun riitatilanteeseen. Asuntokauppariita kannattaa aina ensisijaisesti pyrkiä ratkaisemaan neuvottelemalla. Me olemme tukenasi koko neuvotteluprosessin ajan. Mikäli neuvottelu ei tuo ratkaisua tilanteeseesi, olemme valmiit viemään asiasi tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Oikeudessa kyseessä on riita-asia, jolloin on tärkeää huomioida myös oikeudenkäyntikuluista aiheutuva riski. Lähtökohtaisesti riita-asian hävinnyt osapuoli tuomitaan maksamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut, jos vastapuoli on vaatinut niitä korvattavaksi.
Tutustu myös asuntokaupan virheiden yleisiin periaatteisiin ja kauppakirjan merkitykseen riitatilanteessa.
Usein kysytyt kysymykset – piilevä virhe asuntokaupassa
Piilevä virhe on virhe, jota ei olisi voitu havaita tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Tavallinen virhe on havaittavissa ennakkotarkastuksessa taikka kyse on myyjän antamien tietojen virheellisyydestä johtuva. Piilevissä virheissä keskeistä on se, että ongelma on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä mutta on tullut esiin vasta myöhemmin.
Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa havainnosta. Kohtuullinen aika on ennemmin viikkoja kuin kuukausia. Asunto-osakekaupassa viimeinen mahdollinen reklamaatioaika on kaksi vuotta kaupanteosta, kiinteistökaupassa viisi vuotta hallinnan siirtymisestä. Jos myyjä on salannut tiedon virheestä tahallaan, määräajat voivat poiketa tästä. Kiinteistökaupan purkua on haettava 10 vuoden kuluessa kaupanteosta. Ota yhteyttä heti, kun havaitset ongelman.
Virheen todistaminen edellyttää yleensä asiantuntijan, kuten rakennusinsinöörin, rakennustarkastajan, tavarantarkastajan, rakennusterveysasiantuntijan (RTA) tai talotekniikan insinöörin tekemää kuntotutkimusta. Dokumentointi on tärkeää: valokuvat, kirjalliset lausunnot ja selkeä aikajana havainnosta eteenpäin vahvistavat asemaasi merkittävästi sekä reklamoinnissa että myöhemmissä virheeseen perustuvissa vaatimuksissa.
On hyvä tietää kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen eroista. Kuntotarkastus on yleensä pintapuolinen ja aistinvarainen tutkimus missä rakenteista ei avata. Kuntotutkimus on tekninen selvitys missä tehdään mittauksia ja tarvittaessa avataan rakenteita. Tarvittaessa voidaan tehdä myös tarkempia kosteus- ja sisäilmatutkimuksia sekä rakenteiden erikoistutkimuksia.
Suomessa esim. FISE toteaa rakennusalan ja asuntokaupan henkilöpätevyyksiä, kuten asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK / AKK FISE). FISE myös ylläpitää pätevyysrekisteriä.
Kaupan purku on mahdollinen, jos virhe on olennainen — eli jos ostaja ei olisi tehnyt kauppaa tai olisi tehnyt sen vain merkittävästi alemmalla hinnalla, mikäli virhe olisi ollut kauppaa tehdessä tiedossa. Kaupan purku on kuitenkin viimesijainen keino, ja virheen korjaaminen, hinnanalennus tai vahingonkorvaus on yleensä ensisijainen vaatimus.
Laki ei edellytä kuntotarkastusta tai -tutkimusta, mutta se on vahvasti suositeltava. Kuntotarkastus ja -tutkimus voi paljastaa ongelmia ennen kauppaa ja suojaa näin sekä ostajaa että myyjää kaupan jälkeisiltä riidoilta. Jos tarkastus tai tutkimus on tehty ja siinä mainittu virhehavainto on kirjattu kaupan ehtoihin, ostaja ei yleensä voi kaupan jälkeen vedota siihen virheenä.
Jos myyjä kiistää virheen olemassaolon ja vastuunsa siitä, asia voidaan viedä sovitteluun tai käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Lakimiehen avustuksella laadittu kirjallinen reklamaatio vaatimuksineen ja asiantuntijalausunto tai -lausunnot ovat tällöin pohjana asian käsittelylle. Ota yhteyttä ennen kuin ryhdyt toimenpiteisiin, jotta et vahingossa heikennä omaa asemaasi.
Kyllä. Kiinteistökaupassa piilevästä virheestä säädetään maakaaren virhevastuusäännöksissä. Reklamaatioaika on viisi vuotta hallinnan siirtymisestä. Kiinteistökaupan virheasioissa kannattaa aina konsultoida lakimiestä, sillä lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö poikkeavat osin asunto-osakekaupasta.
Tarvitsetko apua piilevä virhe -asiassa?
Asuntokaupan virhetilanteet ovat usein taloudellisesti merkittäviä ja oikeudellisesti monimutkaisia. Lakitoimisto LakiLähde auttaa sinua arvioimaan tilanteen, laatimaan reklamaation ja tarvittaessa avustamaan neuvotteluissa tai oikeusprosessissa. Palvelemme Turussa ja Helsingissä.
Yhteydenotto ja tilanteen alkukartoitus ovat maksuttomia. Ota rohkeasti yhteyttä — selvitetään yhdessä, mihin sinulla on oikeus.