Asuminen – vuokralaisen, vuokranantajan ja omistajan oikeudet

Asuminen voi perustua vuokrasuhteeseen, asunto-osakeyhtiön osakkuuteen tai kiinteistön omistamiseen. Jokaisessa asumismuodossa oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät eri lakien perusteella. Lainsäädännön tarkoituksena on tehdä asumisesta ennakoitavaa sekä turvata osapuolten oikeudet.

Käytännön tilanteet ovat kuitenkin usein monimuotoisempia kuin laki. Erimielisyydet voivat koskea esimerkiksi vuokranmaksua, vuokrasopimuksen päättämistä, kunnossapitovastuuta, taloyhtiön päätöksiä tai kiinteistön käyttöä.

Tälle sivulle on koottu keskeiset periaatteet eri asumismuodoista.

Vuokra-asuminen

Vuokra-asumista sääntelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (ns. huoneenvuokralaki). Laki on useilta osin pakottava, mikä tarkoittaa, ettei vuokrasopimuksessa voida sopia vuokralaiselle laissa säädettyä heikommista ehdoista.

Esimerkiksi:

• Vuokralaisella oleva irtisanomisaika on aina 1 kk. Tätä pidemmästä irtisanomiajasta ei voi sopia.

• Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme tai kuusi kuukautta riippuen vuokrasuhteen kestosta. Vuokranantaja ei voi sopia tätä lyhyempää irtisanomisaikaa.

• Vuokraa ei voi korottaa ilman sopimuksessa olevaa ehtoa ja perustetta ja vuokran korotuksen on oltava yksilöity, ei mielivaltainen.

• Vakuusmaskun määrä ei voi olla suurmpi kuin kolmen kuukauden määrä.

Vuokralaisen velvollisuudet

Vuokralaisen keskeisimpiä velvollisuuksia ovat:

• vuokran maksaminen sovitusti

• huoneiston käyttäminen vuokrasopimuksen mukaisesti ja huoneiston kunnosta huolehtiminen

• havaitsemistaan vioista ilmoittaminen

• vuokrasopimuksen ja taloyhtiön sääntöjen noudattaminen
  
  

Vuokranantajan velvollisuudet

Vuokralaisella on kotirauha. 

Vuokranantaja ei voi tulla asuntoon mielivaltaisesti. Vuokranantajalla on oltava peruste asunnon tarkastamiseen ja tästä tulee ilmoittaa vuokralaiselle etukäteen. 

Vuokranantajan vastuulla on pitää huoneisto vuokrasopimuksen mukaisessa kunnossa sekä huolehtia huoneiston kiinteiden laitteiden ja kalusteiden toimivuudesta.

Vuokranantajana osakas vastaa asunto-osakeyhtiön huoneistosta perimien vastikkeiden ja käyttömaksujen maksamisesta asunto-osakeyhtiölle. 

Jos vuokralainen rikkoo olennaisesti vuokrasopimuksen ehtoja, vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen. Jos vuokralainen vastustaa vuokrasopimuksen purkamista, asia on vietävä tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Häätö

Jos vuokralainen ei muuta ja siirrä omaisuuttaan pois vuokrahuoneistosta vuokrasopimuksen päätyttyä tai vuokranantajan tekemän vuokrasuhteen purkuilmoituksen jälkeen, vuokranantajan on vietävä vuokrasuhteen purku ja häätö tuomioistuimen ratkaistavaksi. 

Kun käräjäoikeus antaa tuomion, missä vuokrasopimus määrätään puretuksi ja vuokralainen määrätään häädön uhalla jättämään vuokrahuoneisto vuokranantajan hallintaan, vuokranantajan tulee häätötuomion saatuaan tehdä ulosottoon hakemus häädön täytäntöönpanosta sekä mahdollisesti tuomitun vuokravelan perimisestä. 

Häädön toimittaa ulosottolaitos. 

Vuokranantajan ei ole syytä ryhtyä häätötoimitukseen itse. Vaikka vuokrasopimus olisi purettu tuomiolla, vuokralaisella on edelleen kotirauha häätöhuoneistossa ja siellä mahdollisesti oleva vuokralaisen omaisuus on edelleen vuokralaisen omaisuutta. 

Toimittamalla häädön itse, vuokranantaja saattaa rikkoa useampaa vuokralaista suojaavaa lakia ja joutua vahingonkorvausvelvollisuuteen näin aiheuttamastaan vahingosta. 

Kun ulosotto suorittaa häätötoimituksen, vuokranantajaan ei voi kohdistua mitään vaatimuksia häädön vuoksi. 

Vastikkeet ja käyttömaksut

Asunto-osakeyhtiön osakkaana ja huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana osakas on velvollinen maksamaan omistamistaan osakkeista asunto-osakeyhtiölle sen yhtiökokouksessa päätetyt vastikemaksut, esim. hoito-, rahoitus- ja tontinvuokravastikkeet sekä muut yhtiökokouksessa päätetyt huoneiston käytöstä maksettavaksi määrätyt maksut, esim. vesi-, sähkö-, tietoliikenne- tai autopaikkamaksut.

Osakas on lisäksi velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiökokouksessa mahdollisesti päätetyt ylimääräiset vastikkeet.

Osakas vastaa näistä maksuista vaikka hän ei asuisi huoneistossa taikka hän olisi vuokrannut sen. 

Järjestyssäännöt ja kunnossapitovastuun jakautuminen

Osakas on velvollinen noudattamaan asunto-osakeyhtiön järjestyssääntöjä ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä. 

Osakas vastaa huoneistonsa hoidosta ja sen kunnon säilymisestä. 

Huoneiston, asunto-osakeyhtiön rakennuksen sekä sen sijaintikiinteistön kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja asunto-osakeyhtiön välillä Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. 

Tästä vastuunjaosta voidaan poiketa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen kirjatun vastuunjaon perusteella. 

Osakas ei voi vedota tietämättömyyteensä lakimääräisestä vastuunjaosta tai siitä poikkeamisesta yhtiöjärjestyksen kirjauksen perusteella. 

Asunto-osakeyhtiössä asuminen omistajana

Asunto-osakeyhtiön osakas on velvollinen:

• maksamaan asunto-osakeyhtiölle huoneiston vastike- ja käyttömaksut

• maksamaan määrätyt ylimääräiset vastikkeet

• noudattamaan asunto-osakeyhtiön järjestyssääntöjä

• noudattamaan huoneiston ja rakennuksen kunnossapitovastuun jakoa

Vuokrakiinteistöllä asuminen (vuokratontti)

Kun vuokralainen asuu kiinteistöllä, johon kohdistuu vuokralaiselle kiinteistötietojärjestelmään kirjattu, vapaasti siirrettävä vuokraoikeus jonka mukaan vuokralainen omistaa kiinteistöllä olevat rakennukset, vuokralaisen kiinteistöllä asumisen sääntely on lähes vastaavaa kuin kiinteistön omistajalla on. Merkittävin ero on vuokrasopimuksen haltijan velvollisuus maksaa vuokrasopimuksen mukainen vuokra kiinteistön omistajalle. 

Vuokraoikeuden haltija maksaa maanvuokran sekä vastaa rakennusten kunnossapidosta ja kiinteistöstä perittävästä kiinteistöverosta. 

Vuokraoikeuden haltija vastaa tekemistään kiinteistöllä asumista palvelevista sopimuksista (vesi, sähkö, jätehuolto, mahdolliset yksityistiemaksut jne.).

Asumisessa kiinteistön kaavoitusta, rakentamista ja ympäristöä koskevat määräykset ja rajoitukset ovat vastaavat kuin kiinteistön omistajalla. 

Vuokrakiinteistölläkin vakituinen asuminen on sallittua vain asuinrakennukseksi luokitellussa rakennuksessa.

Kiinteistön omistajana asuminen

Rakennetun kiinteistön omistajalla on laaja oikeus käyttää kiinteistöään. Kiinteistön käyttöä voivat kuitenkin rajoittaa mm.  kaavoitus, rakennus- ja ympäristölainsäädäntö sekä kunnalliset määräykset.

Kiinteistön omistaja:

• maksaa kiinteistöveron

• vastaa rakennusten kunnossapidosta

• vastaa tekemistään kiinteistöllä asumista palvelevista sopimuksista (vesi, sähkö, jätehuolto, mahdolliset yksityistiemaksut jne.)

Vakituinen asuminen on sallittua vain asuinrakennukseksi luokitellussa rakennuksessa.

Usein kysytyt kysymykset asumisesta:

1.Voiko vuokranantaja tulla asuntoon ilman lupaa?

Käytännössä ei voi. 

Ilman ennakkoilmoitusta vuokralaiselle vuokranantaja voi tulla huoneistoon vain  kiireellisessä hätätilanteessa, missä on kyse välittömästä vahingonvaarasta, kuten  vesivahinko, tulipalo tai muu rakennuksen tai huoneiston vakava rakenteellinen vaurio, esim. myrskyvaurio. Myös taloyhtiön käyttämän huoltoyhtiön työntekijä voi tällaisessa tilanteessa tulla asuntoon ilman ennakkoilmoitusta.  

Vuokralaisella on asunnossaan kotirauha. 

Vuokranantaja ei voi tulla vuokraamaansa asuntoon ilman perustetta ja ennakkoilmoitusta. 

Vuokranantajan on sovittava etukäteen ajankohta käynnilleen asunnossa sen kunnon ja hoidon valvomiseksi tai vuokrasopimuksen päättymisen taikka asunnon myynnin vuoksi järjestettävälle esittelylle.  

Vuokranantajan on ilmoitettava etukäteen vuokralaiselle ajankohta vuokranantajalle kuuluvien huoneiston korjaus- ja huoltotöiden tekemiseen, esim. rikkoutuneen lieden tai jääkaapin vaihtamiseen.  

2. Kuka vastaa kunnossapidosta asunto-osakeyhtiössä?

Vastuunjako määräytyy asunto-osakeyhtiölain perusteella. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla poikkeuksia laissa määriteltyyn vastuunjakoon. 

Pääperiaate on, että taloyhtiö vastaa kaikesta rakennuksen ja sen sijaintikiinteistön kunnossapitoon ja korjaamiseen liittyvistä asioista. Osakkeenomistaja vastaa hallinnassaan olevan huoneiston kunnon säilymisestä. 

Osakkeenomistajan tulee pyytää taloyhtiöltä lupa tai vähintään ilmoittaa taloyhtiön hallitukselle etukäteen suunnittelemansa huoneiston remontoinnit. Ilman taloyhtiön hyväksyntää osakkeenomistaja tai hänen käyttämänsä korjaaja ei esim. saa muuttaa tai vaihtaa huoneiston kiinteitä kalusteita, mitään vesi- ja viemärijohtojen asennuksia, näiden laitekytkentöjä, sähköasennuksia tai ilmanvaihdon asennuksia. 

Osakkeenomistajan ennakkoilmoitukset ja taloyhtiöltä pyydetyt luvat ovat tärkeitä mahdollisen myöhemmän vahingonkorvausvastuun jakautumisen kannalta.  

Osakkeenomistaja voi ilman ennakkoilmoitusta esim. asentaa kattovalaisimen, jos se tapahtuu liittämällä valaisimen pistoke katossa olevan ripustuskohdan sähköliittimeen.  

3. Milloin vuokrasopimus voidaan purkaa?

Purkaminen edellyttää olennaista sopimusrikkomusta. Tarvittaessa ilmoitetun purkuperusteen riittävyys ratkaistaan tuomioistuimessa.