Vuokrasuhteen purkaminen: Vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet

Asuinhuoneiston vuokrasuhde voi päättyä määräajan päättymiseen, irtisanomiseen tai vuokrasopimuksen purkuun sopimusrikkomuksen vuoksi. Seuraavassa ohjeistuksessa käydään selkeästi läpi vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudet vuokrasuhteen päättyessä, häätöprosessin vaiheet sekä vakuusmaksun palautukseen liittyvät yleisimmät riitatilanteet.

Olen useasti kuullut sekä vuokranantajan että vuokralaisen toteavan yhteisymmärryksessä vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen: ‘Kun vuokra maksetaan ajallaan eikä asiasta muutoin kuulu mitään, kaikki ovat tyytyväisiä.’ Toteutuessaan tämä johtaa usein pitkään vuokrasuhteeseen.

Vuokranantaja odottaa saavansa sovitun vuokran ajallaan. Samoin hän odottaa, että vuokrattava asunto ei vuokra-aikana kulu vuokralaisen käytössä tavanomaista kulumista enempää. 

Vuokralainen saa asumisensa jatkuvuuteen ennustettavuutta huoneenvuokralain kautta. Mitä pidempään vuokrasuhde on kestänyt, sitä pidempi irtisanomisaika vuokranantajalla on. Vuokralainen voi myös vaatia, että huoneiston kalusteet, koneet ja laitteet ovat käyttökuntoisia koko vuokrasopimuksen ajan. 

Asunnon vuokraamisen yleisimmät kipukohdat liittyvät vuokrasopimuksen päättymiseen.

Vuokrasopimuksen päättymien:

Asuinhuoneiston vuokrasopimus päättyy joko määräaikaisen vuokrasopimuksen vuokra-ajan täyttymiseen taikka vuokrasuhteen irtisanomiseen vuokralaisen tai vuokranantajan toimesta. 

Vuokranantajan purku:

Jos vuokralainen rikkoo olennaisesti vuokrasopimuksen ehtoja, vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen päättymään ilman irtisanomisaikaa.  Usein kyse on maksamattomista vuokrista, huoneiston vaurioittamisesta tai huoneiston käytöstä muulla kuin vuokrasopimuksen mukaisella tavalla taikka huoneiston taloyhtiön järjestyssääntöjen rikkominen.  

Yleensä vuokranantajan on annettava vuokralaiselle varoitus vuokrasopimuksen ehtojen rikkomisesta ennen vuokrasopimuksen purkua. 

Jos vuokralainen ei noudata purkua, vuokranantajan on nostettava häätökanne joko vuokralaisen koti- tai asuinpaikan taikka huoneiston sijaintikunnan käräjäoikeudessa.  

Häätö

Tuomioistuimen annettua päätöksen vuokrasuhteen päättämisestä ja häädöstä, vuokranantajan on tehtävä ulosottolaitokselle hakemus häädön täytäntöönpanosta. 

Vuokranantaja ei voi itse tehdä häätötoimitusta. Jos vuokranantaja tekee häädön itse, hän syyllistyy omankädenoikeuteen ja mahdollisesti mm. kotirauhan rikkomiseen, luvattomaan käyttöön tai hallinnan loukkaamiseen sekä vuokralaisen omaisuuden käsittelyssä mahdollisesti omaisuusrikokseen. 

Häädettäväksi määrätyllä vuokralaisella on kotirauha häätöhuoneistossa ulosoton määräämään häädön toimituspäivään saakka, vaikka hän ei olisi maksanut vuokriaan. Samoin häätötiloissa oleva vuokralaisen omaisuus on hänen omaisuuttaan häädön toimittamiseen saakka. 

Ulosoton häätötoimituksessa ulosotto poistaa häätötiloista häädettäväksi määrätyt henkilöt ja heidän omaisuutensa. Häätö voidaan suorittaa myös estämällä häädettävän pääsy häätötiloihin, esim. vaihtamalla huoneiston lukitus. Tavanomainen koti-irtain on häädössä usein arvotonta tai vähäarvoista omaisuutta, joka käsittelyyn ulosotto voi antaa häädön hakijalle tämän pyynnöstä luvan. 

Vakuusmaksun palautus tai mahdollinen käyttö:

Vuokrasuhteen alussa vuokralainen maksaa usein vuokranantajalle vakuusmaksun. Vakuusmaksun enimmäismäärä on kolmen kuukauden vuokran määrä. Vuokrasopimuksen ehtoihin on hyvä kirjata käytetäänkö vakuusmaksua vain maksamattomiin vuokriin vaiko myös huoneiston tavanomaista kulumista suuremman kulumisen tai loppusiivouksen laiminlyönnin aiheuttamiin kuluihin. 

Vakuusmaksu on palautettava vuokralaiselle viipymättä vuokrasuhteen päätyttyä, ellei sen pidättämiseen ole perusteltua syytä. 

Tiedotusvälineissä tulee toistuvasti esiin uutisia, missä vuokranantaja on kieltäytynyt palauttamasta vakuusmaksua vuokralaiselle vedoten mm. huoneiston tavanomaista suurempaan kulumiseen taikka puutteellisesti tehtyyn loppusiivoukseen. 

Tavanomaista suuremmasta kulumisesta sekä puutteellisesta loppusiivouksesta vakuusmaksun pidättämisen perusteena voi joutua riitelemään jopa tuomioistuimessa. Tällöin asiassa puolin ja toisin esitetty näyttö on ratkaisevan tärkeää. Koska kyseessä on riita-asia, oikeudenkäyntikuluriski on usein huomattava suhteessa riidan kohteena olevan palautettavan vakuusmaksun määrään. 

On sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu, jos vuokrahuoneisto kuvataan huolella, ja kaikkien koneiden, laitteiden sekä kalusteiden toimivuus varmistetaan ennen kuin vuokralainen on tuonut huoneistoon  omaisuuttaan.  Tällainen menettely antaa alkupisteen huoneiston tavanomaisen kulumisen arvioimiselle. Vuokranantajan on myös hyvä antaa selkeät ja kattavat ohjeet loppusiivouksen suorittamisesta vaikka vuokrasopimuksen liitteenä. 

Mitä juristilta usein kysytään asunnonvuokrauksesta:

Miten asuinhuoneiston vuokrasopimus päättyy?

Vuokrasopimus päättyy määräajan päättyessä, irtisanomalla sopimus tai purkamalla sopimus olennaisen sopimusrikkomuksen perusteella.

Milloin vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen heti?

Jos vuokralainen rikkoo olennaisesti sopimusta, esimerkiksi jättää vuokria maksamatta, vahingoittaa huoneistoa tai käyttää sitä vastoin sopimusta.

Voiko vuokranantaja tehdä häädön itse?

Ei voi. Häätö voidaan toteuttaa vain ulosoton kautta tuomioistuimen päätöksen perusteella.

Kuinka häätöprosessi etenee vuokra-asunnossa?

Ensin vuokrasopimus puretaan ja haetaan häätötuomio käräjäoikeudesta. Sen jälkeen haetaan ulosottoa, joka toteuttaa häätötoimituksen.

Milloin vakuusmaksu pitää palauttaa vuokralaiselle?

Vakuus on palautettava viivytyksettä vuokrasuhteen päätyttyä, ellei sen pidättämiselle ole perusteltua syytä.

Voiko vuokranantaja pidättää vakuuden siivouksen tai kulumisen vuoksi?

Vain, jos kyse on tavanomaista suuremmasta kulumisesta tai laiminlyönnistä ja siitä voidaan esittää riittävä näyttö.

Miksi huoneiston dokumentointi ennen vuokrasuhdetta on tärkeää?

Kuvaaminen ja tarkastaminen helpottavat myöhempää arviointia kulumisesta ja voivat ehkäistä riitatilanteita vakuusmaksusta.

Milloin kannattaa kääntyä juristin puoleen vuokra-asioissa?

Kun vuokrasuhde on päättymässä riitaisasti, vakuusmaksusta syntyy erimielisyys tai häätöprosessi on alkamassa.

Juha Lähdetniemi

OTM, varatuomari

Lakitoimisto LakiLähde Oy

Tarvitsetko apua vuokrasuhteeseen liittyvässä tilanteessa?

Vuokrasopimuksen purkaminen, häätö ja osapuolten vastuut edellyttävät huolellista juridista arviointia. Tutustu asumiseen liittyviin oikeudellisiin palveluihimme ja varmista, että toimit lainmukaisesti.

Katso myös video Vuokrasuhteen päättäminen ja ota yhteyttä, jos tarvitset lakiapua asiaasi liittyen.