Asunto-osakekaupan riskit ja ostajan vastuut. Mitkä ovat tärkeimmät tarkistuslistat ennen kaupantekoa?

Ovatko asunto-osakekaupan riskit sinulle selvät? Tässä artikkelissa selitän, mitä ostajan tulee tarkistaa taloyhtiön asiakirjoista, korjaus- ja lainariskeistä sekä kauppakirjan ehdoista, jotta kauppa sujuu turvallisesti ja riidattomasti.

Olen vuosien aikana nähnyt tilanteita, joissa hyvällä tahdolla tehdyt kaupat ovat johtaneet riitatilanteisiin, koska kaupan ehtoja on kirjattu epäselvästi tai jokin olennainen seikka on voinut jäädä kokonaan selvittämättä ennen kaupantekoa.  Ostajan kannalta tärkeintä on ymmärtää kaksi asiaa:

Ostat asunto-osakeyhtiön osakkeita, et haluamasi huoneiston seiniä.

Kun ostat haluamasi asunto-osakeyhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, sinusta tulee myös asunto-osakeyhtiön osakas. Osakkaana olet mukana asunto-osakeyhtiön hallinnon järjestämisessä ja käytät päätösvaltaasi yhtiökokouksessa.

Osakkaiden on valittava asunto-osakeyhtiölle hallitus, jonka tehtävänä on yhtiön yleisestä hallinnosta huolehtiminen ja kiinteistön rakennusten kunnossapidon järjestäminen. Hallituksen on toimittava huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti.

Hallitus valitsee asunto-osakeyhtiölle isännöitsijän. Hallituksen jäsen ja isännöitsijä on lain mukaan vahingonkorvausvelvollinen vahingosta, jonka hän on tehtävää hoitaessaan huolellisuusvelvoitteensa vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Tästä syystä kaikkiin taloyhtiötä koskeviin asiakirjoihin tutustuminen on vähintään yhtä tärkeää kuin itse huoneistoon tutustuminen.

Asunto-osakeyhtiölaissa ja asunto-osakeyhtiön pakollisessa yhtiöjärjestyksessä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Laki antaa toiminnalle pääkehykset, joista yhtiöjärjestyksessä voidaan joissain tapauksissa poiketa.

Taloyhtiön taloudelliset riskit ja korjausvelka

Asunto-osakeyhtiöt voivat olla hyvin erilaisia. Joissain on vain muutamia huoneistoja, toisissa kymmenittäin tai vielä enemmän. Joissain taloyhtiöissä voi olla asuinhuoneistojen lisäksi liikehuoneistoja. Silti taloyhtiöiden toimintaa ohjaa pääosin sama lainsäädäntö.

Jos pienessä taloyhtiössä ei ole isännöitsijää, tämän tehtävät ovat hallituksen hoidettavina. Osakkaiden kunnossapitovastuu yksittäisestä huoneistosta on myös voitu määritellä yhtiöjärjestykseen asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa suuremmaksi.

Yhtiökokouksessa on voitu tehdä päätös siitä, että osakkaat hoitavat itse taloyhtiön yhteisten alueiden kunnossapidon, esimerkiksi nurmikon leikkuun ja lumityöt tai tasakaton sadevesikaivojen puhdistamisen.

Asuinrakennukset kuluvat ja suuret korjaukset ovat usein hyvin kalliita. Taloyhtiön hallitus vastaa rakennusten kunnossapidon järjestämisestä. Jos taloyhtiössä on pitkään kerätty osakkailta vain välttämättömiin käyttökuluihin riittävää matalaa hoitovastiketta, rakennuksiin on voinut kertyä merkittävää korjausvelkaa.

Rakennusten korjausvelan lisäksi toinen huomioitava riskialue on taloyhtiölainojen suuruus ja vastikerästit. Jos taloyhtiöllä on suuria yhtiölainoja, jotka on otettu rakentamisvaiheessa tai myöhemmin isoihin korjauksiin, on tärkeää seurata, että taloyhtiö saa perittyä osakkailta rahoitusvastikkeet lainojen maksamiseen.

Ensisijainen keino osakkaan vastikerästien hoitamiseen on huoneiston ottaminen yhtiökokouksen päätöksellä taloyhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Tällöin taloyhtiö vuokraa haltuunotetun huoneiston ja käyttää vuokratulon kertyneiden vastikerästien kattamiseen.

Jos taloyhtiössä on useampia osakkaita, jotka eivät kykene maksamaan vastikkeitaan, eikä kaikkia haltuunotettuja huoneistoja saada vuokratuiksi, taloyhtiön on viime kädessä varauduttava keräämään puuttuvat varat muilta osakkailta.

Maksunsa asianmukaisesti hoitanut osakas ei voi vaatia vahingonkorvausta osakkaalta, joka on aiheuttanut lisämaksuvelvollisuuden laiminlyömällä omat maksunsa taloyhtiölle.

Ostajan tarkastus- ja selonottovelvollisuus asuntokaupassa

Ostajan tarkastus- ja selonottovelvollisuus on laaja.

Ensitarkastelussa hyväkuntoiseltakin vaikuttavan huoneiston todellisen kunnon selvittäminen vaatii usein silmämääräistä arviota tarkempaa rakenteellista tutkimusta. Piilevät virheet saattavat kaikesta tutkimisesta huolimatta tulla ilmi vasta kaupanteon jälkeen.

Huoneiston fyysisen kunnon huolellinen selvittäminen on tehokkainta tehdä myyjän ja ostajan yhteistoimin. He voivat valita yhdessä kuntotarkastajan, olla molemmat läsnä tarkastuksessa ja sopia palkkion jakamisesta.

Seikat, jotka ovat kauppaa tehtäessä molempien tiedossa ja kirjattuina kauppakirjaan, eivät ole piileviä virheitä.

Kauppakirjassa on yleensä maininta, jonka mukaan ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen ja sen liiteasiakirjoihin, koskien sekä huoneistoa että taloyhtiötä. Tutustuminen on syytä tehdä huolellisesti ennen kaupantekoa. Jos ostaja ei ymmärrä liitetiedon merkitystä, hänen tulee hankkia apua asian selvittämiseen.

Asuinhuoneiston kauppa tehdään usein kiinteistönvälittäjän avulla. Ostajan on tällöin tutustuttava myös välittäjän antamiin esitteisiin ja markkinointitietoihin. Epäselvissä tilanteissa ostajan tulee pyytää lisäselvitystä ennen kaupantekoa.

Myös kaavoitus ja mahdolliset tulevat rakennushankkeet on syytä selvittää. Jos ostopäätös perustuu näkymiin tai ympäristöön, suunnitteilla olevat muutokset voivat vaikuttaa olennaisesti asunnon arvoon ja käyttöön.

Jos edellinen omistaja on jättänyt maksamatta vastikkeita, ostaja voi asunto-osakeyhtiölain perusteella joutua vastuuseen kaupantekokuukauden ja sitä edeltävien viiden kuukauden vastikkeista, ellei myyjä maksa niitä kauppahinnasta.

Asiantuntijan käyttäminen ennen kauppakirjan allekirjoittamista

Näistä seikoista johtuen, mikäli asunto-osakekaupassa ostajalla tai myyjällä herää kysymyksiä kaupan yksityiskohdista, on suositeltavaa ottaa ennen kauppakirjan allekirjoittamista yhteyttä asiantuntijaan, joka tarkistaa, että kauppakirjan ehdot on kirjattu siten kuin osapuolet ovat niistä sopineet.

Yleisiä kysymyksiä asunto- osakkeen kaupasta:

Kysymys: Mitä asunto-osakekaupassa oikeastaan ostetaan?

Vastaus: Ostaja hankkii asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat huoneiston hallintaan. Ostajasta tulee asunto-osakeyhtiön osakas.

Kysymys: Kuinka laaja ostajan tarkastusvelvollisuus on?

Vastaus: Ostajan tulee ennen kaupasta päättämistä tutustua huolellisesti sekä’ huoneiston että taloyhtiön asiakirjoihin, kuntotietoihin ja kauppakirjan liitteisiin.

Kysymys: Voiko ostaja joutua vastuuseen edellisen omistajan vastikkeista?

Vastaus: Kyllä, tietyissä tilanteissa kaupantekokuukauden ja sitä edeltävien viiden kuukauden vastikkeista.

Kysymys: Miksi taloyhtiön korjausvelka on tärkeä tarkistaa?

Vastaus: Suuri korjausvelka tarkoittaa osakkaille suurta kuukausittain asunto-osakeyhtiölle maksettavaa rahoitusvastiketta. 

Kysymys: Milloin asuntokaupassa kannattaa käyttää lakimiestä?

Vastaus: Kun kauppakirjan ehdoista, vastuista tai asiakirjojen tulkinnasta taikka yhtiön taloudellisesta tilasta on epävarmuutta.

Juha Lähdetniemi

OTM, varatuomari, Lakitoimisto LakiLähde Oy

Tarvitsetko apua asunto- tai kiinteistökaupassa?

Asunto-osakekaupassa huolellinen ennakkoselvitys vähentää riskejä ja ehkäisee riitoja. Tutustu asunto- ja kiinteistökaupan palveluihimme ja varmista, että kauppakirjan ehdot vastaavat osapuolten todellista tarkoitusta.

Katso lyhyt video Asunto-osakekauppa – mitä tarkistaa ennen kaupantekoa? ja varmista, että olet huomioinut tärkeimmät riskitekijät.

Oikeudelliset kysymykset on hyvä selvittää ajoissa. Huolellinen ennakointi ehkäisee riitoja ja taloudellisia riskejä. Jos tarvitset apua tilanteesi arvioimisessa, ota yhteyttä. Saat selkeän arvion ja tiedät, miten asiassa kannattaa edetä.