Virhe kiinteistökaupassa – ostajan oikeudet ja mitä tehdä

Olet ostanut kiinteistön. Kaupanteon jälkeen on käynyt ilmi jotain sellaista, mitä sinulle ei kerrottu — tai mitä ei näkynyt missään asiakirjassa. Rakenne on huonompi kuin luvattiin. Maaperässä on ongelma. Kiinteistöä ei voi käyttää siihen tarkoitukseen johon sen ostit.

Kiinteistökaupassa virhe voi tulla esiin kuukausia tai jopa vuosia kaupanteon jälkeen. Ja toisin kuin asunto-osakekaupassa, kiinteistökauppaan sovelletaan maakaarta — ei asuntokauppalakia. Tämä tarkoittaa eri sääntöjä, eri määräaikoja ja eri vastuuperusteita.

Jos epäilet virhettä, aika on ratkaiseva. Reklamaatiovelvollisuus on tiukka, ja oikeuksien menettäminen voi tapahtua nopeasti.

Kiinteistökaupan virhe – ostajan oikeudet ja viiden vuoden määräaika

Kiinteistökaupan virheestä säädetään maakaaressa. Laki tunnistaa kolme virhetyyppiä: laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe. Jokainen niistä voi oikeuttaa ostajan vaatimuksiin myyjää kohtaan — mutta edellytykset ja seuraukset vaihtelevat.

Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita. Käytännössä tämä tarkoittaa viikkoja — ei kuukausia. Virheen havaitsemisen jälkeen reklamaatio on hyvä tehdä n. 4–7 viikon kuluessa tai jos virheen laajuuden selvittäminen edellyttää lisätutkimuksia, 2–5 kuukauden kuluessa. Koska reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa, reklamaation tekeminen voi olla perusteltua jo ennen kuin virheen koko laajuus on selvitetty, jos virheen laajuuden selvittäminen vaatii esim. 6–12 kuukauden ajan.

Reklamaation määräaika on viisi vuotta kiinteistön hallinnan siirtymisestä. Tämä on merkittävin ero asunto-osakekauppaan, jossa määräaika on kaksi vuotta. Viiden vuoden määräaika tarkoittaa, että kiinteistökaupan virhe voi tulla esiin huomattavasti myöhemmin kuin asunto-osakekaupassa — mutta se ei poista velvollisuutta reklamoida kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisen jälkeen.

Jos myyjä on tahallaan salannut virheen — eli menetellyt kunnianvastaisesti tai arvottomasti — taikka menetellyt törkeän huolimattomasti, reklamaatio voidaan tehdä myöhemminkin kuin viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä. Purkukanne kiinteistökaupassa on pantava vireille viimeistään kymmenen vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä.

Minkälainen virhe oikeuttaa vaatimuksiin?

Laatuvirhe

Kiinteistössä on laatuvirhe kun se poikkeaa siitä, mitä on sovittu tai mitä ostajalla on ollut perusteltu syy olettaa. Laatuvirhe on myös myyjän antama virheellinen tai harhaanjohtava tieto kiinteistön pinta-alasta tai rakennusten kunnosta tai rakenteista jos annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Samoin on, jos myyjä jättää ilmoittamatta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää.

Tyypillisiä kiinteistökaupan laatuvirheitä ovat:

• kosteus- ja homevauriot jotka eivät olleet havaittavissa tavallisessa tarkastuksessa
• rakennuksen perustuksissa tai kantavissa rakenteissa olevat piilevät viat
• maaperän saastuminen tai pilaantuminen
• salaojituksen tai viemäröinnin puutteet
• rakennusten ikään nähden poikkeukselliset kuntopuutteet joita myyjä ei ole ilmoittanut
• kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten rakentamismääräystenvastainen rakentaminen
• rakennuslupien puuttuminen ja rakentamisen tarkastusten laiminlyönti

Kiinteistön ikä ja kunto otetaan aina huomioon arvioinnissa. Vanha rakennus ei ole virheellinen pelkästään siksi, että se tarvitsee korjausta — mutta jos vika poikkeaa siitä mitä ostajalla on ollut perusteltu syy odottaa, kyse voi olla virheestä.

Vallintavirhe

Kiinteistössä on vallintavirhe jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon, jättänyt ilmoittamatta tyypillisesti kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavan tiedon taikka jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä kiinteistöä aikomallaan tavalla johtuen viranomaisen päätöksestä tai oikeudellisesta esteestä.

Tyypillisiä vallintavirhetilanteita, joissa myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt ilmoittamatta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavan tiedon, ovat esim.

• rakennuskielto tai kaavamääräys joka estää kiinteistölle suunnitellun rakentamisen
• naapurikiinteistön käyttöä koskeva viranomaisen antama lupa tai päätös
• ympäristönsuojelumääräys joka rajoittaa kiinteistön käyttöä
• määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostuslaissa olevien rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi
• kiinteistöön kohdistuva lunastusoikeus tai pakkolunastusuhka

Vallintavirheessä ratkaisevaa on se, oliko este olemassa jo kaupantekohetkellä ja annetun virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan ja ostajan ostopäätöksen syntymiseen. Ostajan selonottovelvollisuus on myös aina huomioitava.

Oikeudellinen virhe

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe kun sivullisella on kiinteistöön omistus- tai muu oikeus jonka vuoksi ostaja voi menettää kiinteistön omistuksen, sivullisen oikeus mikä estää ostajaa rekisteröimästä omistustaan tai rajoittaa ostajan oikeutta käyttää kiinteistöä tarkoitetulla tavalla.

Tyypillisiä oikeudellisia virheitä ovat:

• ulkopuolisella on kauppakirjaan kirjaamaton käyttöoikeus kiinteistöön
• kiinteistöön kohdistuu panttioikeus josta ostaja ei tiennyt
• kiinteistön omistusoikeus on riitainen, myyjän omat saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia tai myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys

Ostajan selonottovelvollisuus ja sen rajat

Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kiinteistö huolellisesti ennen kaupantekoa. Tämä selonottovelvollisuus on laaja — ja se rajoittaa ostajan oikeutta vedota virheisiin jotka olisi huolellisessa tarkastuksessa pitänyt havaita.

Selonottovelvollisuus tarkoittaa käytännössä mm:

• rakennusten ja rakenteiden aistinvaraista tarkastusta
• kellarin, ryömintätilan, yläpohjan ja ulkorakenteiden mm. katto ja sadevesijärjestelmän tarkastusta sekä salaojituksen selvittämistä
• rakennuslupien ja tarkastuspöytäkirjojen tarkistamista, myös naapurikiinteistön vireillä olevien rakennuslupahakemusten selvittämistä
• kaavoitustilanteen ja rasitteiden selvittämistä
• taloyhtiön asiakirjoihin tutustuminen (jos kyseessä on yhtiömuotoinen kiinteistö)

Selonottovelvollisuudella on kuitenkin rajansa. Ostaja ei ole velvollinen teettämään teknisiä tutkimuksia tai avaamaan rakenteita ilman erityistä syytä ja myyjän suostumusta. Jos myyjä on antanut kiinteistöstä virheellisiä tietoja tai salannut virheen, ostaja voi vedota virheeseen vaikka se olisi ollut rakenteiden teknisillä tutkimuksilla ollut havaittavissa.

Kuntotarkastus ennen kaupantekoa ei automaattisesti poista myyjän vastuuta — mutta se vaikuttaa arviointiin. Jos kuntotarkastusraportissa on mainittu riskialue tai epäilys, ostajan selonottovelvollisuus kyseisen kohdan osalta on tavallista laajempi.

Kuntotarkastus on pääosin aistinvarainen ja mahdollisesti pienimuotoisia riskirakenteiden avaamisia.

Kuntotutkimukset ovat isompia, rajattuun kiinteistön rakenneosaan kohdistuvia tutkimuksia. Kohteena voi olla varsinaisten rakenteiden lisäksi esim. putkistot, sähköjärjestelmät ja ilmanvaihto. Kuntotutkimuksessa rakenteita voidaan avata enemmän ja ottaa näytteitä.

Kiinteistön kaupassa kohteen kuntotarkastus tai sen jonkin rakenneosan kuntotutkimus olisi hyvä tehdä ostajan ja myyjän yhteisenä selvityksenä missä myös molemmat kaupan osapuolet ovat läsnä ja ovat sopineet kustannusten jaosta.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja vastuu

Myyjän on annettava ostajalle kaikki sellaiset tiedot kiinteistöstä, joilla on merkitystä ostajan ostopäätöksen syntymiseen. Tiedonantovelvollisuus koskee sekä myyjän tiedossa olevia seikkoja että seikkoja joista myyjän olisi pitänyt tietää.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että myyjän tulee hankkia lisätietoa mm. myymäänsä kiinteistöä ja osittain myös naapurikiinteistöjä koskevasta maankäytöstä ja rakentamisesta jotta hän voi myyjänä täyttää tiedonantovelvollisuutensa.

Myyjä ei voi vapautua vastuusta pelkästään sillä, että kauppakirjaan on kirjattu yleinen "myyty sellaisena kuin se on" -ehto. Tällainen ehto ei poista myyjän vastuuta piilevistä virheistä eikä tahallaan salatuista tiedoista.

Jos kiinteistö on myyty ehdolla, että rakennukset ovat purkukuntoisia ja asuinkelvottomia, tästäkin myyjän on syytä varata lisäselvitystä. Pelkkä maininta purkukuntoisuudesta ei vielä poista myyjän vastuuta kaikista kaupan kohteen laatuvirheistä.

Jos myyjä on tahallaan salannut virheen tai antanut virheellisiä tietoja, myyjän vastuu on ankarampi ja määräajat voivat poiketa tavanomaisesta.

Mitä ostaja voi vaatia virheen perusteella?

Virheen perusteella ostaja voi vaatia:

Ero asunto-osakekauppaan — miksi maakaarella on merkitystä?

Kiinteistökaupan ja asunto-osakekaupan virheissä säännökset eroavat toisistaan, esim. reklamoinnin määräajan suhteen. Tämä on tärkeää ymmärtää, koska sovellettava laki vaikuttaa suoraan ostajan oikeuksiin ja määräaikoihin.

Asuntokauppalaki sisältää yksityiskohtaista sääntelyä uuden asunnon kaupassa havaittujen virheiden ilmoittamisesta ja korjaamisesta. Uuden asunnon kaupassa säännökset virheistä ilmoittamisesta ja niiden korjaamisesta poikkeavat käytetyn asunnon kaupan säännöksistä.

Käytännön ero on merkittävä erityisesti reklamaatioaikojen osalta. Kiinteistökaupassa virhe voi tulla esiin huomattavasti myöhemmin — mutta reklamaatiovelvollisuus havainnosta kohtuullisessa ajassa on silti tiukka molemmissa.

Usein kysytyt kysymykset – virhe kiinteistökaupassa

Tarvitsetko apua kiinteistökaupan virheasiassa?

Kiinteistökaupan virheasia on oikeudellisesti vaativa — sovellettava laki, määräajat ja vastuuperusteet poikkeavat asunto-osakekaupasta. Lakitoimisto LakiLähde Oy auttaa sinua arvioimaan tilanteen, tekemään reklamaation oikein ja vaatimaan asianmukaiset korvaukset.

Yhteydenotto ja tilanteen ensiarvio ovat aina maksuttomia.

Aiheeseen liittyvää