Reklamaatio asuntokaupassa – näin ilmoitat virheestä oikealla tavalla

Mitä reklamaatio asuntokaupassa tarkoittaa?

Reklamaatio on ostajan ilmoitus myyjälle siitä, että kaupan kohteessa on virhe. Se on välttämätön ensiaskel — ilman reklamaation tekemistä ostaja voi menettää oikeutensa vedota myöhemmin virheeseen lainkaan.

Vaikka reklamaatiolla ei ole määrättyä muotoa, se on syytä tehdä kirjallisesti jotta ostaja voi osoittaa reklamaation tekemisen, sen ajankohdan, havaitun virheen ja alustavan korvauksen vaatimisen riidattomasti.

Reklamaatiossa ostajan tulee ilmoittaa millainen virhe on havaittu ja milloin, sekä mitä vaatimuksia virheen vuoksi ostaja tulee esittämään myyjälle. Reklamaation ei vielä tarvitse olla korvausvaatimusten sisällön osalta tarkasti yksilöity, sillä vaatimusten tarkentamiseen voi virheen havaitsemisen ja reklamaation tekemisen jälkeen kulua aikaa kun virheen laajuutta selvitetään.

Reklamaatio asuntokaupassa koskee sekä asunto-osakekauppaa että kiinteistökauppaa, mutta näiden määräajat ja vastuusäännöt poikkeavat toisistaan. Siksi on tärkeää tietää, kummasta on kyse — sovelletaanko asuntokauppalain vaiko maakaaren säännöksiä.

Reklamaatioaika – milloin on jo liian myöhäistä?

Tämä on kohta jossa eniten tehdään virheitä. Monet odottavat liian kauan — joko toivoen tilanteen ratkeavan itsestään tai epäillen, onko virhe tarpeeksi vakava.

Jos myyjä on salannut virheen tahallaan

Määräajat eivät sido ostajaa samalla tavalla, jos myyjä on tietoisesti salannut tiedossaan olleen virheen. Tällöin ostajalla voi olla oikeus reklamoida myöhemminkin — mutta ei tässäkään tapauksessa rajattomasti. Esimerkiksi kanne kiinteistökaupan purkamisesta on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.

Miten reklamaatio tehdään oikein?

Reklamaation muodolla on merkitystä. Suullinen ilmoitus ei turvaa oikeuksiasi riittävästi — reklamaatio on syytä tehdä kirjallisesti niin, että sen lähettäminen ja sisältö voidaan tarvittaessa todistaa.

Käytännössä reklamaatio lähetetään

• Sähköpostilla, johon tulee saada kuittaus viestin vastaanotosta
• Kirjatulla kirjeellä
• Haastemiehen välityksellä vakavammissa tapauksissa

Reklamaation sisältö

Hyvä reklamaatio sisältää vähintään:

• Yksilöidyn kuvauksen havaitusta virheestä
• Milloin virhe havaittiin ja miten
• Alustavan vaatimuksen — edes maininta siitä, että ostaja pidättää oikeuden esittää vaatimuksia
• Pyynnön myyjälle vastata reklamaatioon ja ilmoittaa kantansa siinä ilmoitettuihin seikkoihin

Reklamaatiossa ei tarvitse esittää tarkkaa euromääräistä vaatimusta heti. Riittää, että virhe yksilöidään selkeästi ja myyjälle ilmoitetaan, että ostaja aikoo vaatia hyvitystä.

Mitä reklamaatiossa pitää vaatia?

Reklamaatiossa ei tarvitse heti yksilöidä tarkkoja euromääriä — mutta vaatimuksen laatu on hyvä mainita jo ensimmäisessä ilmoituksessa.

Vaatimuksen valinnalla on merkitystä — eri vaatimukset edellyttävät erilaista näyttöä ja niillä on erilaiset oikeudelliset seuraukset. Tässä lakimiehen arvio auttaa ostajaa turvaamaan oikeutensa.

Mitä jos myyjä ei reagoi tai kiistää virheen?

Tämä on yleisin tilanne. Myyjä voi reagoida kolmella tavalla:

Jos neuvottelut eivät johda ratkaisuun, asia voidaan viedä tuomioistuimeen. Oikeudenkäynnin kuluriski on tällöin aina arvioitava huolellisesti — riita-asiassa hävinnyt osapuoli vastaa pääsääntöisesti myös vastapuolen oikeudenkäyntikuluista.

Mitä ostaja voi vaatia reklamaation jälkeen?

Reklamaatio avaa asian oikeudellisen prosessin. Mitä ostajalla on oikeus vaatia, riippuu virheen laadusta, laajuudesta ja siitä, miten myyjä on kaupasta päätettäessä menetellyt.

Hinnanalennus on yleisin ja käytännöllisin vaatimus varsinkin silloin kun asuminen kaupan kohteessa on mahdollista virheen havaitsemisen jälkeen. Hinnanalennuksen määrä vastaa lähtökohtaisesti virheen arvoa kaupantekohetkellä — ei välttämättä korjauskustannusten myöhempää täyttä määrää.

Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen silloin kun virhe on aiheuttanut ostajalle erillisiä lisäkustannuksia, kuten esimerkiksi väistöasumisesta johtuvia kuluja tai virheestä johtuvia asiantuntijoiden arviointilausuntojen kustannuksia.

Kaupan purku on mahdollinen silloin kun virhe on niin olennainen, että ostaja ei olisi virheestä tietoisena päättänyt tehdä kauppaa tai olisi tehnyt sen vain huomattavasti alemmalla hinnalla. Kaupan purku on viimesijainen toimi tilanteessa, missä muut virheen korjaamisen menettelyt eivät enää ole riittäviä.

Asiantunteva arvio siitä, mikä vaatimus sopii juuri sinun tilanteeseesi, on ensimmäinen askel. Ota yhteyttä — käydään tilanteesi rauhassa läpi.

Usein kysytyt kysymykset – reklamaatio asuntokaupassa