Etusivu › Palvelut › Asuminen › Taloyhtiön remontit – vastuunjako
Lakipalvelut – AsuminenTaloyhtiön kunnossapitokorjaukset ja isot saneeraukset – vastuunjako osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä
Taloyhtiön remontti herättää usein kysymyksiä, joihin on vaikea saada selkeää vastausta: kuka maksaa, kuka päättää ja mitä saa tehdä itse? Vastuunjako ei aina ole selvä — ja epäselvyys voi johtaa ristiriitoihin, jotka olisi voitu välttää. Juristi Juha Lähdetniemi on selvittänyt näitä tilanteita kokemuksella ja asiantuntemuksella. Kerro tilanteesi, niin käymme sen yhdessä läpi ja saat selkeän käsityksen oikeuksistasi. Ensiarvio on aina maksuton.
📞 Soita ja kerro tilanteesi: 045 851 8661
Tällä sivulla käydään läpi
Vastuunjaon lähtökohta asunto-osakeyhtiölaissa
Asunto-osakeyhtiölaki jakaa kunnossapitovastuun taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Pääperiaate on selkeä: taloyhtiö vastaa itse kiinteistön kunnossapidon lisäksi rakennuksen rakenteista, yhteisistä tiloista ja perusjärjestelmistä. Osakas vastaa hallinnassaan olevan huoneiston sisäpinnoista ja hänelle kuuluvista laitteista.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa lain mukaisesta vastuunjaosta, joskus varsin merkittävästikin. Siksi tilanteen arvioinnissa on aina tarkistettava sekä laki että yhtiöjärjestys.
Taloyhtiön vastuulla olevat korjaukset
Rakenteet ja perusjärjestelmät
Taloyhtiö vastaa rakennuksen kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkaalle. Taloyhtiön vastuulle kuuluvat tyypillisesti:
- osakehuoneistojen rakenteet ja eristykset kuten ulko- ja sisäseinät, katto ja perustukset
- vesi-, viemäri-, kaasu-, lämmitys-, ilmanvaihto-, sähkö-, tiedonsiirto- ja muut näiden kaltaiset perusjärjestelmät — huoneistojen altaat eivät kuulu taloyhtiön vastuulle
- hissit, portaikot ja muut yhteiset tilat, esim. varastot, pesutuvat, saunaosastot
- parvekerakenteet
Yhtiön velvollisuus tehdä kunnossapitokorjaukset
Taloyhtiön hallituksella on velvollisuus huolehtia siitä, että tarpeelliset korjaukset toteutetaan. Jos taloyhtiö laiminlyö kunnossapitovelvolliselle kuuluvan korjauksen ja siitä aiheutuu osakkaalle vahinkoa, taloyhtiö voi joutua korvausvastuuseen.
Osakkeenomistajan vastuulla olevat kunnossapitotyöt
Huoneiston sisäosat
Osakas vastaa huoneiston pinnoista ja rakenteista kuten lattia-, seinä- ja kattopinnoista sekä huoneistoon kiinteästi asennetuista kalusteista, kuten esim. kaapistoista ja tasoista.
Lähtökohtaisesti osakas vastaa huoneistonsa ikkunoiden sisäpuolisesta puhtaanapidosta. Osakkaan itse asentamat sälekaihtimet, verhot ja -tangot sekä kalvot ovat osakkaan vastuulla kuten myös vahingot jotka osakas tai hänen vastuullaan oleva henkilö aiheuttaa ikkunalle.
Huoneiston ulko-ovi lukituksineen kuuluu pääsääntöisesti taloyhtiön vastuulle. Osakkaan vastuulla on avainten asianmukainen säilyttäminen, lisäavainten hankkimisesta aiheutuneet kustannukset sekä osakkaan itse asennuttamien lisälukituksen asennus- ja ylläpitokustannukset. Osakas ei saa vaihtaa huoneistonsa ulko-oven lukitusta ilman taloyhtiön lupaa. Huoneistojen lukitusjärjestelmä ja sen muutokset ovat taloyhtiön vastuulla.
Vesikalusteet: Usein osakkaan kunnossapitovastuulla ovat hanat, wc-istuin, bide-suihku, keittiö- ja pesualtaat, suihkukalusteet, altaiden vesilukot ja lattiakaivojen puhdistus. Tällöin tavanomainen kuluminen on osakkaan kunnossapitovastuun piirissä.
On myös mahdollista, että uusissa tai käyttövesijärjestelmän saneerauneissa taloyhtiöissä yhtiö vastaa alkuperäisistä tai rakennuksessa yhtäaikaa uusituista vesikalusteista. Tällöin taloyhtiön vastuu on kirjattu yhtiöjärjestykseen.
Yleensä osakas vastaa myös huoneistonsa käyttösähköjärjestelmästä, kuten valokatkaisimista, pistorasioista, valaisinpistorasioista ja peitelevyistä. Näiden tavanomaisesta kulumisesta johtuva kunnossapito kuuluu osakkaalle ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin.
Pistorasian siirtäminen tai niiden lisääminen ei ole kunnossapitotyötä vaan osakkaan muutostyö. Näistä pitää yleensä ilmoittaa etukäteen taloyhtiön hallitukselle ja asennuksessa tulee käyttää sähköurakoitsijaa jolla on lupa tehdä kyseisiä asennuksia.
Huoneistossa käytössä oleva liesi, uuni ja kylmäkalusteet ovat yleensä osakkaan vastuulla, kuten myös astianpesukone ja mikroaaltouuni.
Liesituulettimen osalta on huomioitava kaksi eri seikkaa: liesituulettimen moottori on lähtökohtaisesti osakkaan vastuulla mutta rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmä, hormit ja poistokanavat ovat taloyhtiön vastuulla.
Parvekelasitus: Jos osakas on taloyhtiön luvalla lasituttanut parvekkeensa, parvekelasituksen kunnossapito on lähtökohtaisesti osakkaan vastuulla. Jos taloyhtiö on päättänyt lasituttaa kaikki yhtiön parvekkeet, kilpailuttaa ja teetättää lasitustyön kaikkille rakennuksen parvekkeille, lasitusten kunnossapidosta vastaa taloyhtiö vaikka lasitustyön rahoitus olisi jaettu huoneistoille rahoitusvastikkeina. Välimuotona on tilanne, missä taloyhtiö järjestää yhteishankinnan mutta jokainen osakas tilaa ja maksaa oman parvekkeensa lasituksen itse — tällöin lasituksen kunnossapito on yleensä osakkaan vastuulla.
⚠️ Muista yhtiöjärjestys
On oleellista muistaa, että taloyhtiön ja osakkaan välisestä kunnossapitovastuusta on voitu poiketa merkittävästikin yhtiöjärjestyksessä. Poikkeukset asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuun jaosta voivat koskea rakennusten kunnossapidon lisäksi myös asunto-osakeyhtiön kiinteistön kunnossapitoa.
Milloin vastuu siirtyy taloyhtiölle?
Jos vesivahinko tai muu vastaava vahinko aiheutuu taloyhtiön vastuulla olevasta putkesta tai rakenteesta, korjausvastuu kuuluu taloyhtiölle – vaikka vahinko ilmenisi osakkaan huoneiston sisäpinnoissa. Vastuun selvittäminen edellyttää vahingon syyn ja alkuperän tarkentamista.
Epäselvä vastuutilanne? Selvitetään yhdessä — ensiarvio on maksuton.
Ota yhteyttä →Ylläpitokorjauksesta ilmoittaminen ja muutostyölupa
Ilmoitusvelvollisuus hallitukselle
Varsinkin uusissa taikka kokonaan uudistussaneeratuissa yhtiöissä osakkaan on usein ilmoitettava taloyhtiön hallitukselle etukäteen varsin tavanomaisistakin korjauksista tai muutoksista.
Ennen kuin osakas ryhtyy huoneistossaan muutostöihin, hänen on ilmoitettava siitä kirjallisesti taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle etukäteen jos työ vaikuttaa taloyhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tilan tai toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen.
Hallituksella on oikeus valvoa töiden suorittamista ja asettaa niiden toteuttamiselle ehtoja.
Milloin tarvitaan hallituksen lupa?
Lupa tarvitaan silloin, kun muutostyö voi vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai järjestelmiin, tai kun työ vaikuttaa muihin osakkaisiin. Luvanvaraisia töitä ovat esimerkiksi:
- kantavien seinärakenteiden muutokset
- vesi- ja viemäriliitäntöjen muutokset
- ilmanvaihtokanavien muutokset
- sähkö- tai tietoliikenneasennukset, jotka ulottuvat huoneiston ulkopuolelle
Ilman taloyhtiön lupaa tehdyt muutostyöt voivat johtaa velvollisuuteen palauttaa huoneisto alkuperäiseen kuntoon.
Korjauskustannusten jakautuminen
Kuka maksaa yhtiön teettämät ylläpitokorjaukset?
Taloyhtiön kunnossapidon kustannuksista vastaavat yhtiön osakkaat. Jos yhtiöllä on esimerkiksi vuokratuloja omistamistaan liikehuoneistoista, osakkaiden rahamääräinen vastuu voi jäädä tämän ansiosta selvästi korjauksen kokonaiskuluja pienemmäksi.
Yleisimmin taloyhtiön teettämistä isommista yhtiön rakennusta tai rakennuksia koskevista ylläpitokorjauksista osakkaille koituvat kustannukset katetaan osakkailta perittävillä rahoitusvastikkeilla.
Tällöin taloyhtiön yhtiökokous päättää ensin tehdä tarvittavan kunnossapitokorjauksen. Yleensä samalla yhtiökokous antaa hallitukselle valtuudet sekä kilpailuttaa korjaustyön urakat että kilpailuttaa pankit korjauksen rahoittamisen hankkimiseksi, ja tekee päätöksen korjaustyön kustannusten ja hallituksen lainanottovaltuuden enimmäismäärästä.
Osakas on velvollinen osallistumaan kustannuksiin vastikkeen kautta, vaikka hän ei itse asuisi huoneistossa tai vastustaisi suunnitellun korjauksen tekemistä.
Kunnossapitovastuu ja hyvitys
Jos taloyhtiö tekee osakkaalle kuuluvan kunnossapitotyön osakkaalle kuuluvaan tilaan, taloyhtiöllä on oikeus periä kustannukset osakkaalta. Vastaavasti jos osakas joutuu kustantamaan taloyhtiön vastuulle kuuluvan korjauksen, osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus saada korvaus taloyhtiöltä.
Erimielisyydet taloyhtiön kanssa
Erimielisyydet vastuunjaosta, korjausten laajuudesta tai kustannusten kohdentamisesta ovat taloyhtiöasioissa tavallisia. Usein ne liittyvät tilanteisiin, joissa:
- osakkaan huoneistossa ilmenee vesivahinko tai muu vaurio ja vastuun alkuperä on epäselvä
- taloyhtiö vaatii osakasta korjaamaan jotain, minkä osakas katsoo kuuluvan taloyhtiölle
- osakas on teettänyt hallitukselle ja isännöitsijälle ilmoittamatta remontin, jonka taloyhtiö katsoo luvanvaraiseksi tai yhteisiin rakenteisiin puuttuvaksi
- yhtiökokous on päättänyt remontista, mutta osakkeenomistaja haluaa riitauttaa joko päätöksen remontista tai sen toteuttamis- taikka rahoitustavan
Juristi voi auttaa selvittämään, onko vastuunjako lain ja yhtiöjärjestyksen mukainen, ja tarvittaessa avustaa neuvotteluissa tai yhtiökokousriidassa.
✉️ Ota yhteyttä – arvioidaan tilanteesi →Usein kysytyt kysymykset – taloyhtiön remontit
Kuka vastaa kylpyhuoneremontin kustannuksista?
Jos kyse on taloyhtiön vastuulla olevan putkistojen, niiden haaroitusten tai vesikalusteiden rikkoutumisesta johtuva vahinko, yleensä taloyhtiö vastaa kylpyhuoneen vaurioituneiden rakennemateriaalien purkamisesta, tilan kuivaamisesta sekä sen uudelleen rakentamisesta vesieristyksen loppuuntekemiseen saakka. Taloyhtiö uusii vesieristyksen päälle asennettavat pintamateriaalit perustasoisina. Jos osakas on asennuttanut kylpyhuoneeseen tavanomaista arvokkaampia pintamateriaaleja tai vesikalusteita, taloyhtiö ei yleensä korvaa niitä täysimääräisesti.
Jos kyse on osakkaan suunnittelemasta kylpyhuoneen ylläpitokorjaus- tai muutostyöstä, osakas vastaa kaikista kylpyhuoneen pintamateriaaleista. Mikäli kylpyhuoneen kosteudensuojaus on ollut ennen korjaus- tai muutostyötä niiden toteuttamishetken vaatimuksiin verrattuna huonompi, osakkaan kannattaa neuvotella taloyhtiön kanssa kylpyhuoneen uuden vesieristyksen kustannusten jakamisesta. Eristeet — myös vesieristeet — kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiön vastuulle.
Jos vesivahinko aiheutuu taloyhtiön huolimattomuudesta — esim. yhtiön tiedossa ollutta putkivikaa ei oltu korjattu — kyse ei enää ole kunnossapitovastuun jakautumisesta vaan yhtiön vahingonkorvausvelvollisuuden arvioinnista. Tuottamuksellisessa tilanteessa lähtökohtana on taloyhtiön täysi korvaus osakkaalle.
Voiko taloyhtiö estää osakkaan remontin — kunnossapito- tai muutostyön?
Taloyhtiö voi vaatia osakkaalta huoneiston muutostöiden tekemiselle ennakkoilmoituksen tai luvan, asettaa suostumukselle ehtoja ja asettaa muutostyölle oman valvojan.
Taloyhtiön vastustaessa muutostyötä, johon osakas on pyytänyt taloyhtiön lupaa tai suostumusta, vastustamisen perusteet määräytyvät asunto-osakeyhtiölain mukaan. Osakkaan suunnitteleman muutostyön osalta tulee taloyhtiön kannan lisäksi huomioitavaksi rakennuksen sijaintikunnan rakentamisen sääntely ja ohjeet sekä rakentamislain määräykset toimenpiteiden luvanvaraisuudesta.
Mikäli osakas on aikomansa muutostyön osalta teetättänyt tarvittavat kattavat selvitykset muutostyön suunnitellun toteuttamistavan osalta, eivätkä taloyhtiön vastustamisen perusteet osakkaan mielestä riitä muutoksen vastustamiseen suunnitelmien laatimisen tai osakkaan ehdottaman toteutustavan, urakoitsijan ja tämän valvonnan osalta, osakas voi viedä asian oikeuden ratkaistavaksi.
Täytyykö putkistoremontti korvata osakkaille?
Pääsääntöisesti ei – putkistoremontti kuuluu taloyhtiön normaaliin kunnossapitoon, josta osakas osallistuu kustannuksiin vastikkeen kautta. Jos remontti aiheuttaa osakkaalle erityistä haittaa tai vahinkoa, korvausvelvollisuus ratkaistaan tapauskohtaisesti.
Mitä tehdä, jos taloyhtiö ei ryhdy tarpeelliseen korjaukseen?
Osakkaalla on oikeus vaatia taloyhtiötä täyttämään kunnossapitovelvollisuutensa.
Osakas voi omassa huoneistossaan teetättää taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan kiireellisen kunnossapitotyön joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi.
Myös tilanteessa, missä taloyhtiö on saatuaan osakkaalta kirjallisen huomautuksen korjaustarpeesta mutta ei ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin, osakas voi teettää kunnossapitotyön jos sen tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkaalle vähäistä suurempaa haittaa.
Jos taloyhtiön hallinnassa olevissa tiloissa yhtiön kunnossapidon laiminlyönti rajoittaa oleellisesti osakkaan osakehuoneiston käyttöä eikä yhtiö ole viivytyksettä asiasta kirjallisen ilmoituksen saatuaan ryhtynyt riittäviin toimiin, osakas voi teetättää kunnossapitotyön.
Kaikissa näissä tilanteissa yhtiön on korvattava osakkaalle työn teetättämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Mitä jos osakas on tehnyt tai teetättänyt muutostyön ilman taloyhtiön suostumusta?
Taloyhtiöllä on oikeus vaatia luvanvaraisen ja ilman suostumusta tehdyn muutostyön purkamista tai ennallistamista. Tilanne on vakava, ja siihen kannattaa hakea lakiapua hyvissä ajoin ennen kuin taloyhtiö ryhtyy toimenpiteisiin.
Tarvitsetko apua vastuunjako-asiassa tai muussa taloyhtiöasiassa?
Vastuunjako taloyhtiön ja osakkaan välillä ei aina ole yksiselitteinen. Useilla taloyhtiöillä on yhtiöjärjestyksissään asunto-osakeyhtiölain vastuunjaosta poikkeavia ehtoja. Joskus poikkeamat voivat olla merkittäviä verrattuna lain lähtökohtaan. Juristi Juha Lähdetniemi selvittää tilanteesi ja kertoo, mitkä oikeudet ja velvollisuudet sinulle kuuluvat — ennen kuin tilanne etenee riidaksi. Ensiarvio on maksuton.