Lakipalvelut – Asuminen
Häätö – prosessi, oikeudet ja mitä tehdä kun häätö uhkaa
Häätö on sana, joka herättää voimakkaita tunteita. Vuokranantajalle se on viimeinen keino saada asunto takaisin omistajan hallintaan esim. maksamattomien vuokrien tai vuokrasopimuksen ehtojen rikkomisen vuoksi. Vuokralaiselle se on uhka menettää koti.
Molemmille on tärkeää tietää, että häätö on tarkasti laissa säännelty prosessi. Se ei tapahdu yhtäkkiä, eikä kukaan voi tehdä häätöä omatoimisesti. Ulosotto ei saavu yllättäen — prosessissa on useita vaiheita, ja molemmilla osapuolilla on oikeuksia koko matkan ajan.
Oikea-aikainen toiminta voi lyhentää prosessia, vähentää kustannuksia ja joissakin tilanteissa mahdollisesti estää häädön kokonaan.
Ota yhteyttä tänään — arvioidaan tilanteesi yhdessä. Ensiarvio on aina maksuton.
Tällä sivulla käydään läpi
Milloin vuokrasopimus voidaan purkaa?
Vuokrasuhde päättyy normaalisti joko määräajan täyttymiseen tai irtisanomiseen. Purku on eri asia — se tarkoittaa vuokrasopimuksen päättämistä välittömästi sopimusrikkomuksen perusteella, ilman irtisanomisaikaa.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus
Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen, jos vuokralainen rikkoo olennaisesti sopimuksen ehtoja. Tyypillisimpiä purkuperusteita ovat:
- Maksamattomat vuokrat — useamman kuukauden vuokrarästit. Yhden tai kahden kuukauden rästit eivät useimmiten vielä riitä purkuperusteeksi.
- Huoneiston vaurioittaminen — huoneiston tavanomaista suurempi kuluminen tai tahallinen vahingoittaminen
- Häiriökäyttäytyminen — toistuva järjestyssääntöjen rikkominen, kotirauhan häirintä tai uhkaava käyttäytyminen
- Huoneiston käyttö vastoin sopimusta — esimerkiksi lyhytvuokraus ilman lupaa tai liiketoiminnan harjoittaminen asuinhuoneistossa
Vuokranantajan on annettava vuokralaiselle kirjallinen varoitus ennen purkuoikeuden käyttöä jos purkamisen perusteena on vuokratun huoneiston käyttö muuhun tarkoitukseen kuin vuokrasopimuksessa on sovittu, vuokralainen viettää tai sallii vuokrahuoneistossa vietettävän häiritsevää elämää taikka vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti.
Varoitus antaa vuokralaiselle mahdollisuuden korjata toimintaansa. Jos vuokralaiselle on jo aiemmin annettu varoitus menettelynsä johdosta ja menettely toistuu, vuokrasuhteen purku ei edellytä uutta varoitusta.
Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus
Myös vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokranantaja rikkoo olennaisesti velvollisuuksiaan. Tämä on kyseessä esimerkiksi kun:
- vuokralainen ei saa huoneistoa haltuunsa sovittuna ajankohtana ja viivästyksestä aiheutuu vuokralaiselle olennaista haittaa. Vuokralainen voi myös purkaa vuokrasopimuksen jo ennen kuin hänen tulisi saada huoneisto hallintaansa jos on ilmeistä että tällainen viivästys tulee tapahtumaan.
- huoneisto ei ole hallintaa luovutettaessa vuokrasopimuksen mukaisessa kunnossa ja näillä puutteilla on olennainen merkitys vuokralaiselle eikä vuokranantaja korjaa virhettä viivytyksettä tai sovitussa ajassa.
- viranomainen kieltää huoneiston käyttämisen
Häätöprosessi vaihe vaiheelta
Häätö on monivaiheinen prosessi. Vuokranantaja ei voi itse tehdä häätöä — se on aina toteutettava ulosoton kautta tuomioistuimen päätöksen perusteella.
Ennen purkua vuokranantajan on yleensä annettava vuokralaiselle kirjallinen varoitus. Varoituksessa yksilöidään sopimusrikkomus ja kehotetaan vuokralaista korjaamaan tilanne. Varoitus on annettava vuokralaiselle tiedoksi todistettavasti. Jos vuokralainen korjaa toimintaansa, purkamiselta vältytään. Vuokrasopimuksen purkaminen maksamattomien vuokrien perusteella ei edellytä varoituksen antamista.
Jos vuokralainen ei reagoi varoitukseen ja rikkomus jatkuu, vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen. Purku on tehtävä kirjallisesti ja siinä on ilmoitettava purkuperuste. Vuokralainen ei välttämättä lähde purkuilmoituksen jälkeen — tällöin siirrytään häätökanteen nostamiseen.
Vuokranantajan on nostettava häätökanne käräjäoikeudessa. Kanne voidaan nostaa vuokralaisen kotipaikan tai huoneiston sijaintikunnan käräjäoikeudessa. Käräjäoikeus arvioi onko sopimusrikkomus ollut riittävän olennainen vuokrasopimuksen purkamiselle. Jos vuokralainen ei vastaa kanteeseen, käräjäoikeus antaa yksipuolisen tuomion ja prosessi nopeutuu merkittävästi.
Häätötuomion saatuaan vuokranantajan on tehtävä ulosottohakemus ja pyydettävä ulosotolta häätötuomion täytäntöönpanoa. Ulosotto vaatii häätötuomion hakemuksen liitteeksi.
Ulosotto lähettää häädettävälle muuttokehotuksen, jossa ilmoitetaan muuttopäivä. Vuokralaisen kotirauha häätöosoitteessa päättyy muuttopäivään. Muuttopäivän määräämisessä noudatetaan ulosottokaaressa säädettyjä vähimmäis- ja enimmäisaikoja. Ulosotto ilmoittaa vireille tulleesta häätöasiasta kunnan ja hyvinvointialueen viranomaisille, jos häätöhuoneistossa asuu alaikäisiä tai välittömän huolenpidon tarpeessa olevia henkilöitä.
Muuttopäivän jälkeen ulosotto tarkistaa onko häädettävä poistunut ja vienyt omaisuutensa. Jos ei, ulosotto suorittaa häätötoimituksen. Ulosottoylitarkastaja käskee poistumaan, ja tarvittaessa pyydetään poliisilta virka-apua. Häätö voidaan toteuttaa myös vaihtamalla lukitus, jolloin häädettävälle annetaan kuukausi aikaa noutaa omaisuutensa.
Häätöprosessi on monivaiheinen. Autamme sekä vuokranantajia että vuokralaisia — ensiarvio on maksuton.
Ota yhteyttä →Vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet
Vuokranantajalla on oikeus saada vuokra sovittuna päivänä, saada asunto takaisin vuokrasuhteen päättyessä siinä kunnossa kuin sen tulee olla, sekä purkaa vuokrasopimus ja hakea häätöä olennaisen sopimusrikkomuksen jälkeen.
Vuokranantajan velvollisuuksiin kuuluu kuitenkin toimia prosessissa lainmukaisesti joka vaiheessa. Omatoiminen häätö on kielletty — se on omankädenoikeutta ja voi johtaa rikosoikeudelliseen vastuuseen. Vuokranantaja ei saa:
- vaihtaa lukkoja ilman ulosoton antamaa lupaa
- käsitellä vuokralaisen omaisuutta
- katkaista vuokratiloista sähköä tai vedensaantia painostaakseen vuokralaista muuttamaan pois
- rikkoa vuokralaisen kotirauhaa — asunnon tarkistaminen on sallittua vain vuokralaisen kanssa erikseen sovittuna ajankohtana
Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet
Ennen häätöä vuokralaisella on vuokrasopimukseen perustuvat oikeutensa:
- vuokralaisen tulee saada kirjallinen varoitus etukäteen tietyissä purkuperusteissa
- vuokralainen saa muuttokehotuksessa minimiajan omatoimiselle muuttamiselle
- vuokralaisen omaisuus on suojattu häätötoimitukseen saakka
- vuokralainen voi tehdä valituksen käräjäoikeuden häätötuomiosta
Jos vuokralainen saa varoituksen tai purkuilmoituksen, hänen kannattaa toimia nopeasti. Avoin yhteydenpito vuokranantajan kanssa ja maksusuunnitelman sopiminen voivat joissakin tilanteissa saada vuokranantajan peruuttamaan häätöprosessin.
Jos tilanne on edennyt jo häätötuomioon asti, vuokralaisen on syytä tarkistaa ovatko tuomion perusteet asianmukaiset ja onko mahdollisuus valittaa häätötuomiosta. Myös asumisen järjestäminen muuttopäivän jälkeen kannattaa aloittaa heti — hyvinvointialueen sosiaalitoimelta voi hakea apua kiireelliseen asumisen järjestämiseen.
Häädettävän omaisuus
Häätötiloihin jää usein omaisuutta. Ulosotto arvioi omaisuuden arvon:
- Ulosmitattava arvokas omaisuus — jos omaisuudella on ulosmittausarvoa ja velkoja on ulosotossa, omaisuus voidaan ulosmitata. Käytännössä kyse on usein käytetystä tavarasta, jonka realisointikulut huomioiden arvo on vähäinen.
- Arvoton tai vähäarvoinen omaisuus — ulosotto voi häädön hakijan pyynnöstä antaa luvan menetellä tällaisella omaisuudella haluamallaan tavalla. Hakija voi käsitellä häädettävän omaisuutta vasta luvan saatuaan.
- Henkilökohtaiset esineet — ulosotto säilyttää tietyt henkilökohtaiset esineet kuten asiakirjat, lääkkeet ja tärkeät dokumentit määräajan.
Jos häädettävää ei tavata mutta omaisuus on paikalla, lukitus voidaan vaihtaa ja häädettävälle annetaan kuukausi aikaa noutaa tavaransa.
Vakuusmaksu ja sen palautus
Vuokrasuhteen alussa vuokralainen maksaa usein vakuusmaksun. Vakuusmaksun enimmäismäärä on kolmen kuukauden vuokra.
Vakuusmaksu on palautettava vuokralaiselle viipymättä vuokrasuhteen päätyttyä — ellei sen pidättämiseen ole perusteltua syytä. Hyväksyttyjä syitä pidättää vakuus ovat mm.:
- maksamattomat vuokrat
- tavanomaista suurempi huoneiston kuluminen
- loppusiivouksen laiminlyönti
Tavanomainen kuluminen ei oikeuta vakuuden pidättämiseen. Riidat vakuusmaksusta ovat yleisiä, ja näyttökysymykset ratkaisevat lopputuloksen. Siksi huoneiston kunnon dokumentointi heti vuokralaisen hallinnan alkaessa on erittäin tärkeää — kuvaaminen ja kalusteiden kunnon tarkistaminen ennen muuttamista antavat selkeän lähtökohdan myöhemmälle arvioinnille.
Jos vuokranantaja kieltäytyy palauttamasta vakuusmaksua ilman hyväksyttävää syytä, vuokralainen voi vaatia sen palautusta käräjäoikeudessa. Oikeudenkäyntikuluriski on kuitenkin usein huomattava suhteessa vakuusmaksun määrään — siksi asia kannattaa ensin yrittää ratkaista neuvottelemalla.
Usein kysytyt kysymykset – häätö
Voiko vuokranantaja tehdä häädön itse?
Ei. Häädön toimittaa ulosotto kun häätöhakemuksen liitteenä on käräjäoikeuden antama häätötuomio. Vuokranantajan tekemä omatoiminen häätö on omankädenoikeutta ja voi johtaa rikosoikeudelliseen vastuuseen sekä vahingonkorvausvelvollisuuteen jos vuokralaisen omaisuutta on hävitetty.
Kuinka kauan häätöprosessi kestää?
Kokonaiskesto vaihtelee, mutta aikaa haastehakemuksen jättämisestä tuomioistuimeen ja sen jälkeen ulosoton suorittamaan häätötoimitukseen voi kulua useita kuukausia. Jos vuokralainen riitauttaa häätöhakemuksen siten että asia vaatii oikeudenkäynnin, aikaa voi kulua yllättävän paljon. Jos häätötiloissa asuu alaikäisiä tai välittömän huolenpidon tarpeessa olevia henkilöitä, häätöä ei saa toimittaa ennen kuin viranomaisilla on ollut mahdollisuus järjestää asuminen häädön jälkeen.
Saako häädettävä ennakkovaroituksen häädöstä?
Kyllä. Häädettävälle lähetetään muuttokehotus ja ilmoitetaan muuttopäivä. Ulosotto ei saavu yllättäen paikalle ilman ennakkoilmoitusta.
Pitääkö varoitus antaa ennen purkua?
Tietyissä tilanteissa kyllä. Asumisen aiheuttaman häiriön ja vuokrahuoneiston vuokrasopimuksen vastaisen käytön ollessa kyseessä vuokranantajan on annettava kirjallinen varoitus ennen vuokrasopimuksen purkamista. Varoitus antaa vuokralaiselle mahdollisuuden korjata toimintaansa. Maksamattomista vuokrista ei tarvitse antaa varoitusta ennen vuokrasuhteen purkamista.
Voiko häätö peruuntua tai keskeytyä?
Kyllä. Esimerkiksi vasta häätötoimituksessa esiin tulevat ennakoimattomat terveydelliset tai sosiaaliset syyt voivat johtaa häätötoimituksen siirtämiseen. Myös maksusuunnitelman sopiminen vuokranantajan kanssa voi saada vuokranantajan luopumaan häätökanteen nostamisesta.
Mitä tapahtuu häädettävän omaisuudelle?
Ulosotto arvioi omaisuuden arvon. Arvokas omaisuus voidaan ulosmitata ja vähäarvoisen tai arvottoman omaisuuden käsittelyyn voidaan antaa häädön hakijalle lupa. Tietyt henkilökohtaiset tavarat — asiakirjat, lääkkeet, valokuvat — säilytetään erikseen määräajan.
Voinko vuokralaisena riitauttaa häätötuomion?
Kyllä. Käräjäoikeuden tuomioon voi hakea muutosta valittamalla hovioikeuteen. Valitusaika on 30 päivää tuomion tiedoksisaannista. Tässä tilanteessa lakimiehen arvio valituksen menestymismahdollisuuksista on tärkeä.
Missä häätöasia käsitellään — Turussa vai Helsingissä?
Häätökanne nostetaan vuokralaisen kotipaikan tai huoneiston sijaintikunnan käräjäoikeudessa. Autamme sekä vuokranantajia että vuokralaisia häätöasioissa Turussa ja Helsingissä, tarvittaessa etäyhteydellä koko Suomessa.
Milloin vuokranantajan tai vuokralaisen kannattaa ottaa yhteyttä juristiin?
Mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Vuokranantajalle oikea-aikainen toiminta lyhentää prosessia ja pienentää taloudellista riskiä. Vuokralaiselle varhainen neuvottelu voi estää häädön kokonaan tai varmistaa, että oikeudet tulevat turvatuiksi prosessin aikana.
Tarvitsetko apua häätöasiassa?
Häätö on vaiheittainen oikeudellinen prosessi, jossa molempien osapuolten oikeudet on huomioitava tarkasti. Lakitoimisto LakiLähde Oy auttaa sekä vuokranantajia että vuokralaisia kaikissa häätöön ja vuokrasuhteen päättymiseen liittyvissä tilanteissa — varoituksesta tuomioistuinkäsittelyyn ja ulosottoon.
Yhteydenotto ja tilanteen ensiarvio ovat aina maksuttomia.
Otetaan tilanne haltuun yhdessä — kerro mistä on kyse.