Asunto- ja kiinteistökauppa

Lainhuuto – milloin ja miten lainhuutoa haetaan kiinteistökaupan jälkeen?

Lainhuuto kiinteistökaupassa – kuuden kuukauden määräaika ja hakemisen käytännöt

Kiinteistökauppa on tehty. Kauppakirja on allekirjoitettu, kauppahinta maksettu ja avaimet vaihdettu. Mutta yksi tärkeä asia on vielä tekemättä — lainhuudon hakeminen.

Lainhuudon hakeminen alkaa varainsiirtoveron maksamisella, sillä lainhuutoa ei myönnetä ennen sitä. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Myöhästyminen johtaa varainsiirtoveron korotukseen — ja mitä kauemmin odottaa, sitä suuremmaksi korotus kasvaa.

Tarvitsetko apua kiinteistökaupassa?

Ota yhteyttä — ensiarvio on aina maksuton.

📞 Soita: 045 851 8661 ✉️ Lähetä viesti →

Lainhuuto on kiinteistön uuden omistuksen virallinen rekisteröinti. Ilman lainhuutoa kauppa on tehty, mutta omistus ei näy julkisessa rekisterissä. Tämä voi mm. estää kiinteistön panttaamisen, myymisen edelleen tai muut kiinteistöön kohdistuvat oikeudelliset toimet.

Lainhuutoa on haettava kun ostat kiinteistön, kiinteistöstä rajoiltaan määritellyn osan eli määräalan taikka määräosan, esim. ⅓ kiinteistöstä. Lainhuuto omistukselle on haettava myös silloin, kun kiinteistö tai sen osa tulee omistukseesi vaihtokaupan, lahjan tai perinnön perusteella.

Tällä sivulla käydään läpi

Mitä lainhuuto tarkoittaa?
Milloin lainhuuto on haettava?
Miten lainhuutoa haetaan käytännössä?
Mitä asiakirjoja lainhuutohakemus vaatii?
Mitä lainhuuto maksaa?
Mitä tapahtuu jos lainhuuto myöhästyy?
Erityistilanteet – perintö, lahja ja vaihtokauppa
Usein kysytyt kysymykset

Mitä lainhuuto tarkoittaa?

Lainhuuto on kiinteistön omistusoikeuden kirjaaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Maanmittauslaitos ylläpitää kiinteistötietojärjestelmää jonne uusi omistus rekisteröidään.

Lainhuuto on julkinen tieto — kuka tahansa voi tarkistaa kiinteistön omistajan lainhuutotodistuksesta. Lainhuuto toimii virallisena todisteena omistuksesta ja on edellytys muille kiinteistöön kohdistuville oikeustoimille kuten kiinteistöön kohdistuvan panttikirjan kiinnitysten hakemiselle tai erilaisten kiinteistöön kohdistuvien käyttöoikeuksien kirjaamiselle.

💡 Lainhuuto ei koske asunto-osakkeita Lainhuuto haetaan aina kun kiinteistön omistus vaihtuu — kaupassa, perinnössä, lahjassa tai vaihtokaupassa. Lainhuuto ei koske asunto-osakkeita, joiden omistus rekisteröidään eri järjestelmään — Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.

Lainhuudon hakeminen ei ole vapaaehtoista. Se on lakisääteinen velvollisuus jokaisen kiinteistön uuden omistajan kohdalla.

Aiheeseen liittyvää Varainsiirtovero asuntokaupassa – paljonko se on ja milloin se maksetaan? ›

Milloin lainhuuto on haettava?

Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa saantokirjan — eli kauppakirjan, lahjakirjan tai muun omistusoikeuden siirtoasiakirjan — allekirjoittamisesta.

⏰ Määräaika lasketaan kauppakirjan päivämäärästä Kuuden kuukauden määräaika lasketaan kauppakirjan allekirjoituspäivästä — ei hallinnan siirtymisestä, avainten luovuttamisesta tai kauppahinnan maksamisesta. Kauppakirjan päivämäärä ratkaisee. Jos omistus siirtyy perintönä, määräaika alkaa kulua perinnönjakokirjan allekirjoittamisesta.

Lainhuudon hakeminen ei edellytä, että kaikki kauppahinnan erät on maksettu. Lainhuutoa voi hakea heti kaupanteon jälkeen vaikka kauppahinnasta osa olisi vielä maksamatta — mutta tällöinkin varainsiirtoveron on oltava maksettu koko kauppahinnasta.

Jos esimerkiksi kauppakirjan maksuehdoissa osa kauppahinnasta maksetaan myöhemmin kuin kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta ja omistusoikeus siirtyy vasta kun koko kauppahinta on maksettu, ostajan on haettava saannolleen lainhuuto kuuden kuukauden määräajassa. Tällaisessa tilanteessa lainhuutohakemus jää Maanmittauslaitoksella lepäämään siksi ajaksi, kunnes omistusoikeuden siirtymistä lykkäävä ehto on täyttynyt.

Miten lainhuutoa haetaan käytännössä?

Lainhuutoa haetaan Maanmittauslaitokselta. Hakemus tehdään sähköisesti asiointipalvelussa tai paperilomakkeella. Jos rahoitat kiinteistön ostamisen pankkilainalla, lainan myöntävä pankki haluaa usein hoitaa lainhuudon hakemisen.

Sähköinen hakemus

Sähköinen hakemus tehdään Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa osoitteessa asiointi.maanmittauslaitos.fi. Sähköinen asiointi vaatii pankkitunnukset tai mobiilivarmenteen. Sähköisessä hakemuksessa liitteet toimitetaan skannattuna.

Sähköinen hakemus on suositeltava tapa — se on nopeampi ja helpompi.

Kiinteistönvaihdannan palvelu

Maanmittauslaitos tarjoaa mahdollisuuden sähköisen kiinteistökaupan tekemiseen. Tämä tapahtuu käyttäen selainpohjaista Kiinteistönvaihdannan palvelua. Kaupan osapuolet kirjautuvat järjestelmään vahvan tunnistautumisen avulla. Osapuolet voivat palvelussa mm. luonnostella ja allekirjoittaa kiinteistön kauppakirjan. Kun kiinteistön kauppa-, vaihto- tai lahjakirja tehdään kiinteistönvaihdannan palvelun kautta, kaupanvahvistajaa ei tarvita.

Kiinteistönvälittäjä voi toimia kiinteistönvaihdannan palvelussa myyjän valtuuttamana ja näin osallistua kiinteistökaupan tekemiseen sähköisesti. Kiinteistönvaihdannan ammattilaisille on tarjolla selainpohjaisen verkkopalvelun lisäksi tietojärjestelmien rajapintoihin perustuvaa luonnostelupalvelua monipuolisempaa ja joustavampaa käyttöä varten.

Paperinen hakemus

Paperinen hakemus lähetetään postitse Maanmittauslaitokselle osoitteeseen: Maanmittauslaitos / Kiinteistöt, PL 3300, 65101 VAASA. Alkuperäiset asiakirjat tai oikeaksi todistetut kopiot liitetään hakemukseen.

Hakemuksen käsittely

Maanmittauslaitos käsittelee lainhuutohakemuksen ja kirjaa lainhuudon rekisteriin. Käsittelyaika vaihtelee. Hakijalle lähetetään tieto lainhuudon kirjaamisesta. Lainhuutotodistuksen voi tilata Maanmittauslaitokselta erikseen.

Mitä asiakirjoja lainhuutohakemus vaatii?

Lainhuutohakemukseen tarvitaan tavallisessa kiinteistökaupassa:

Saantokirja

Alkuperäinen kauppakirja tai oikeaksi todistettu jäljennös. Kun kauppakirja on laadittu paperisena, siinä on oltava myös kaupanvahvistajan merkintä — ilman kaupanvahvistajaa paperisella kauppakirjalla tehty kiinteistökauppa ei ole pätevä.

Lainhuutoa voi hakea Maanmittauslaitokselta lähettämällä paperisen hakemuksen liitteineen postitse osoitteeseen Maanmittauslaitos / Kiinteistöt PL 3300, 65101 VAASA taikka sähköisenä hakemuksena henkilöasiakkaiden asiointipalvelun kautta.

💡 Sähköinen kauppa — ei kaupanvahvistajaa Maanmittauslaitos tarjoaa mahdollisuuden sähköisen kiinteistökaupan tekemiseen Kiinteistönvaihdannan palvelussa. Kun kauppa tehdään tätä kautta, kaupanvahvistajaa ei tarvita.

Varainsiirtoveron maksukuitti

Todistus varainsiirtoveron maksamisesta. Varainsiirtovero on maksettava ennen lainhuutohakemuksen käsittelyä. OmaVero-palvelun kautta maksetun varainsiirtoveron maksun tiedot siirtyvät automaattisesti suoraan Maanmittauslaitokselle.

Hakijan henkilötiedot

Nimi, henkilötunnus ja yhteystiedot. Jos hakijana on yhtiö, kaupparekisteriote josta ilmenee yhtiön nimenkirjoittamiseen oikeutetut henkilöt.

Mahdolliset lisäasiakirjat tilanteen mukaan

Kun aviopuoliso omistaa yksin puolisoiden yhteisenä kotina käytettävän huoneiston tai kiinteistön, kauppaan tarvitaan myös ei-omistavan puolison suostumus
Avioehto tai osituskirja jos kauppa liittyy avioeroon
Edunvalvojan lupa jos ostaja on alaikäinen tai edunvalvonnan alainen
Holhousviranomaisen lupa tietyissä edunvalvontatilanteissa
Ulosoton suostumus vapaaehtoiseen kauppaan jos kiinteistöön kohdistuu ulosmittauksia

Aiheeseen liittyvää Kauppakirja asuntokaupassa – mitä sopimuksessa tulee huomioida? ›

Mitä lainhuuto maksaa?

Lainhuudon kirjaamisesta peritään Maanmittauslaitoksen maksu. Lainhuutomaksun lisäksi ostajan on maksettava varainsiirtovero ennen lainhuudon hakemista. Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta. Varainsiirtoveron voi maksaa OmaVero-palvelussa. Tieto maksetusta varainsiirtoverosta siirtyy automaattisesti Maanmittauslaitokselle.

Lainhuudatus

172 €

Maksu 1.6.2026 alkaen. Sama hinta sähköiselle ja paperiselle hakemukselle. Ei sisällä arvonlisäveroa.

Kiinteistönvaihdannan palvelu

236 €

Asiointimaksu 1.6.2026 alkaen. Sisältää lainhuudatusmaksun. Kaupanvahvistajaa ei tarvita. Ei sisällä arvonlisäveroa.

Aiheeseen liittyvää Varainsiirtovero asuntokaupassa – paljonko se on ja milloin maksetaan? ›

Mitä tapahtuu jos lainhuuto myöhästyy?

Jos lainhuutoa ei haeta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, varainsiirtovero korotetaan. Korotus on porrastettu viivästyksen pituuden mukaan. Korotus lasketaan alkuperäisestä varainsiirtoverosta:

Viivästys	Korotus varainsiirtoveroon
6–12 kuukautta	+20 %
12–24 kuukautta	+40 %
Yli 24 kuukautta	+100 % (kaksinkertainen)

⚠️ Korotus on ehdoton Korotus määrätään automaattisesti — sitä ei voida poistaa jälkikäteen vetoamalla unohdukseen tai tietämättömyyteen. Varainsiirtoveron korotuksen lisäksi myöhästyminen voi aiheuttaa muita käytännön ongelmia: kiinteistöön ei voi kiinnittää uusia panttioikeuksia lainan vakuudeksi ennen lainhuutoa, ja mahdollisten kiinteistöön kohdistuvien käyttöoikeuksien kirjaaminen viivästyy.

Tarvitsetko apua kiinteistökaupan juridisissa kysymyksissä?

Ota yhteyttä →

Erityistilanteet – perintö, lahja ja vaihtokauppa

Lainhuuto perinnön jälkeen

Kun kiinteistö siirtyy perinnössä, lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa perinnönjakokirjan allekirjoittamisesta. Perinnön lainhuutohakemukseen tarvitaan perukirja ja mahdollinen perinnönjakokirja tai testamentti.

Perinnössä saadusta kiinteistöstä ei makseta varainsiirtoveroa, jos perintönä saatu kiinteistö vastaa arvoltaan sen saajan perintöosuutta perinnönjättäjän kuolinpesästä. Perintö on vastikkeeton saanto.

Jos kiinteistö saadaan perinnöksi, mutta kiinteistön arvo ylittää kiinteistön saajan perintöosuuden kuolinpesässä ja kiinteistön saaja maksaa muille osakkaille oman perintöosansa ylittävän osan pesän ulkopuolisilla varoilla, näiden pesän ulkopuolisten varojen osalta varainsiirtovero voi tulla maksettavaksi.

Aiheeseen liittyvää – ristiin linkitys Jäämistöoikeus – perunkirjoitus, perintö ja testamentti ›

Lainhuuto lahjan jälkeen

Kun kiinteistö saadaan lahjana, lainhuutoa haetaan samoin kuin kaupassa. Lahjakirja toimii saantokirjana. Lahjakirjassa on oltava kahden esteettömän todistajan allekirjoitukset.

Lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa. Sen sijaan lahjasta on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa sen saamisesta verottajalle lahjaveroilmoitus. Tällöin lahjaverovelvollisuus voi syntyä lahjan arvon perusteella.

Jos kiinteistö siirtyy lahjanluonteisella kaupalla — eli kiinteistön saaja maksaa lahjoittajalle osittaisen suorituksen kiinteistöstä saaden muun osan kiinteistöä lahjaksi — tällaisen osittaisen suorituksen osalta kiinteistön saajalle tulee maksettavaksi varainsiirtovero.

Lainhuuto vaihtokaupassa

Vaihtokaupassa molemmat osapuolet hakevat lainhuudon saamaansa kiinteistöön. Kumpikin maksaa varainsiirtoveron saamastaan kiinteistöstä. Kuuden kuukauden määräaika koskee molempia hakijoita erikseen.

Vuokraoikeuden siirrossa ei haeta lainhuutoa vaan vuokraoikeuden siirron kirjaamista

Kun kiinteistöön kohdistuu siihen kiinnitetty vuokraoikeus, joka on vapaasti ilman vuokranantajan suostumusta siirrettävissä kolmannelle osapuolelle ja vuokraoikeuteen kuuluu vuokralaisen oikeus rakentaa kiinteistölle, tällainen vuokraoikeus ja vuokrakiinteistöllä sijaitsevat rakennukset voidaan myydä yhtenä kokonaisuutena. Yleensä tällöin on kyse vuokrakiinteistölle rakennetusta omakotitalosta mahdollisine talousrakennuksineen.

Vuokraoikeuden kaupan jälkeen ostajan on haettava vuokraoikeuden siirron kirjaamista Maanmittauslaitokselta. Kirjauksen yhteydessä kiinteistöön kiinnitetyn vuokraoikeuden haltijaksi merkitään vuokraoikeuden ostaja. Ostajan on haettava vuokraoikeuden siirron kirjaamista Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa vuokraoikeuden kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Vuokraoikeuden ja vuokrakiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kauppahinnasta maksetaan 3 %:n varainsiirtovero. Vuokraoikeuden ja vuokrakiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kaupassa ei tarvita kaupanvahvistajaa.

⏰ Vuokraoikeuden siirron myöhästymiskorotus Korotus kasvaa jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden viivästykseltä 20 prosenttia, enintään varainsiirtoveron kaksinkertaiseen määrään saakka: 0–6 kk = +20 %, 6–12 kk = +40 %, 12–18 kk = +60 %, 18–24 kk = +80 %, yli 24 kk = +100 %. Korotus on maksettava vaikka alkuperäinen varainsiirtovero olisi maksettu ajallaan, mutta omistusoikeuden siirtoa ei ole haettu kuuden kuukauden kuluessa.

Usein kysytyt kysymykset – lainhuuto

Voinko myydä kiinteistön edelleen ennen kuin lainhuuto on kirjattu?

Periaatteessa kauppa on mahdollinen, mutta käytännössä se voi olla hankalampi toteuttaa. Peräkkäisillä kauppakirjoilla voidaan osoittaa lainhuudatettavalle kiinteistölle useampi saanto ennen viimeisimpään saantoon perustuvaa lainhuutohakemusta. Ostaja haluaa kuitenkin yleensä nähdä, että myyjällä on lainhuuto kiinteistöön. Lisäksi kiinteistöä ei voi pantata ilman lainhuutoa, mikä saattaa vaikeuttaa ostajan rahoituksen järjestämistä. Suositeltavaa on hakea lainhuuto ennen kuin suunnittelee kiinteistön edelleen myymistä.

Pitääkö lainhuuto hakea erikseen jokaiselle kiinteistölle?

Kyllä. Lainhuuto haetaan kiinteistökohtaisesti. Jos kaupassa siirtyy useampi kiinteistö, jokaiselle haetaan lainhuuto erikseen — vaikka ne kaikki olisivat samassa kauppakirjassa.

Voiko lainhuutoa hakea ennen kuin koko kauppahinta on maksettu?

Kyllä. Lainhuudon hakeminen ei edellytä, että koko kauppahinta on maksettu. Edellytyksenä on, että varainsiirtovero on maksettu ja kauppakirja on laadittu asianmukaisesti. Jos esimerkiksi kauppakirjan maksuehdoissa osa kauppahinnasta maksetaan myöhemmin kuin kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta ja omistusoikeus siirtyy vasta kun koko kauppahinta on maksettu, ostajan on haettava saannolleen lainhuuto kuuden kuukauden määräajassa. Tällaisessa tilanteessa lainhuutohakemus jää Maanmittauslaitoksella lepäämään siksi ajaksi, kunnes omistusoikeuden siirtymistä lykkäävä ehto on täyttynyt.

Mitä teen jos kaupanvahvistajaa ei ole käytetty?

Maanmittauslaitoksen tarjoaman Kiinteistönvaihdannan palvelun kautta tehdyssä kiinteistökaupassa ei tarvita kaupanvahvistajaa. Muulla tavoin ilman kaupanvahvistajaa tehty kiinteistökauppa on pätemätön. Lainhuutoa ei voida kirjata pätemättömän kaupan perusteella. Asia on korjattava tekemällä kauppa uudelleen oikeassa muodossa kaupanvahvistajan läsnä ollessa.

Voinko hakea lainhuutoa itse vai tarvitaanko lakimies?

Lainhuutoa voi hakea itse Maanmittauslaitoksen sähköisessä palvelussa. Lakimiestä ei vaadita. Lakimiehen apua kannattaa harkita jos kauppaan liittyy erityistilanteita — kuten edunvalvonta, avioehto, osittainen lahja, perinnönjako tai muu poikkeuksellinen järjestely.

Näkyykö lainhuuto julkisesti?

Kyllä. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri on julkinen. Kuka tahansa voi tilata kiinteistöstä lainhuutotodistuksen Maanmittauslaitokselta ja nähdä sen omistajan. Tämä on tarkoituksellista — julkisuus suojaa sekä omistajaa että kolmansia osapuolia.

Mitä jos kiinteistöllä on useampi omistaja?

Jos kiinteistö ostetaan yhdessä — esimerkiksi puolisoiden kesken — kaikki omistajat merkitään lainhuutoon ja heidän omistusosuutensa kirjataan rekisteriin. Kun kaikki yhteisomistajat ovat saaneet omistusosuutensa kiinteistöön yhtäaikaa samalla kaupalla, uudet omistajat voivat tehdä yhden yhteisen lainhuutohakemuksen. Jos joku yhteisomistaja on saanut omistusoikeutensa eri aikaan tai eri saannolla kuin muut yhteisomistajat, hänen on haettava lainhuuto omalle saannolleen omalla erillisellä hakemuksellaan. Jos aiemmin myönnetyssä lainhuudossa ei näy omistajien omistusosuuksia, olettama on omistajien pääluvun mukainen omistusosuus.

Tarvitsetko apua kiinteistökaupassa?

Lainhuudon hakeminen on teknisesti selkeää, mutta kiinteistökauppaan liittyy usein muitakin oikeudellisia kysymyksiä — kauppakirjan ehdoista virhevastuuseen ja reklamaatioon. Lakitoimisto LakiLähde Oy auttaa sinua kiinteistökaupan kaikissa vaiheissa.

Yhteydenotto ja tilanteen ensiarvio ovat aina maksuttomia.

📞 Soita: 045 851 8661 ✉️ Ota yhteyttä →