Myyjän vastuu asuntokaupassa – mitä myyjä on velvollinen kertomaan?

Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa – mitä pitää kertoa ja mitä seuraa jos ei kerro

Myyjän vastuu asuntokaupassa on yksi yleisimmistä riitatilanteista — ja se syntyy useimmiten siitä, että joko myyjä ei tiedä mitä on velvollinen kertomaan, tai ostaja ei tiedä mitä hänellä on oikeus odottaa saavansa tietää.

Mitä myyjän tiedonantovelvollisuus tarkoittaa?

Myyjän tiedonantovelvollisuus tarkoittaa, että myyjän on annettava ostajalle kaikki sellaiset kaupan kohdetta koskevat tiedot, joilla on merkitystä ostajan ostopäätöksen syntymiseen tai kaupan ehtoihin.

Ostaja voi myös tiettyyn vaiheeseen saakka luottaa myyjän antaman tiedon totuudenmukaisuuteen, jos ostajalla ei ole ollut syytä epäillä myyjän antaman tiedon paikkansapitävyyttä.

Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa siihen, että kaupan kohteessa katsotaan olevan virhe — ja ostajalla on tällöin oikeus vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua.

Tiedonantovelvollisuus koskee sekä asunto-osakekauppaa että kiinteistökauppaa, mutta säännöt ja seuraukset poikkeavat jonkin verran toisistaan. Asunto-osakekaupassa sovelletaan asuntokauppalakia, kiinteistökaupassa maakaarta.

Mitä myyjän on kerrottava — ja mitä ei tarvitse kertoa

Myyjän on kerrottava

Myyjän on kerrottava kaikki seikat joista hänellä on tieto ja joilla on merkitystä ostajan kannalta. Käytännössä tämä tarkoittaa ainakin:

• Tiedossa olevat viat ja puutteet — kosteusvauriot, home, rakenteiden viat, tekniset ongelmat, aiemmat vesivahingot myös jos ne on korjattu
• Tehdyt remontit — erityisesti jos remonteissa on käytetty luvatonta työvoimaa tai töitä ei ole tehty rakennusmääräysten mukaisesti
• Taloyhtiötä koskevat tiedot — tiedossa olevat tulevat ylläpitokunnostukset ja peruskorjaukset, yhtiön taloudellinen tilanne, yhtiön hallinnon toiminnan asianmukaisuus ja vireillä olevat riidat
• Naapurustoon liittyvät häiriöt — toistuva merkittävä melu, häiritsevä naapuri jos myyjä tietää siitä
• Käyttötarkoitusta rajoittavat seikat — esimerkiksi yhtiöjärjestyksen määräys huoneiston käyttötarkoituksesta
• Oikeudelliset rasitteet — ulkopuolisen oikeudet, panttaukset, muut huoneiston käyttöä rajoittavat seikat

Myyjän on varauduttava ensin itse hankkimaan tietoa esim. naapurikiinteistön rakennuslupahakemuksista tai kaavoituksesta ja sen muutoksista jotta myyjä voi täyttää tiedonantovelvollisuutensa ostajaa kohtaan.

Jos myyjä havaitsee, että ostajalla on jokin kaupasta päättämiseen vaikuttava virheellinen olettama kaupan kohteesta, myyjän tulee oikaista ostajan virheellinen käsitys.

Mitä ei tarvitse kertoa

Myyjän tiedonantovelvollisuus ei ole rajaton. Myyjän ei tarvitse kertoa:

• seikoista joista hänellä ei ole tietoa eikä hänen pitäisikään olla tietoinen
• asioista jotka ostaja voisi selvittää itse tavanomaisessa tarkastuksessa
• yleisistä markkinatilanteeseen liittyvistä seikoista kuten asuntojen hintakehityksestä
• tulevaisuuden epävarmuuksista joita myyjä ei tiedä eikä voi tietää

Epävarmat tiedot

Myyjän vastuu eri virhetyypeissä

Myyjän vastuu yksityishenkilönä vs. elinkeinonharjoittajana

Myyjän vastuun laajuus vaihtelee sen mukaan, onko myyjä yksityishenkilö vai elinkeinonharjoittaja — esimerkiksi rakennusliike tai kiinteistösijoittaja.

Yksityishenkilö myyjänä

Yksityishenkilö myyjänä vastaa virheistä joista hän tiesi tai joista hänen olisi pitänyt tietää. Vastuu edellyttää yleensä jonkinasteista tuottamusta — huolimattomuutta tai tahallisuutta. Yksityishenkilö ei vastaa reklamaatioajan umpeuduttua virheistä jotka ovat olleet täysin piileviä ja salassa, eikä hän ole ollut niistä tietoinen.

Kauppakirjaan kirjattu "myyty sellaisena kuin se on" -ehto siirtää osan riskistä ostajalle — mutta se ei poista myyjän vastuuta tiedossaan olevista virheistä eikä näiden tahallisesta salaamisesta.

Elinkeinonharjoittaja myyjänä

Kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajan suoja on laajempi ja myyjän vastuu ankarampi. Elinkeinonharjoittaja vastaa virheistä laajemmin eikä voi yhtä helposti vapautua vastuusta vetoamalla tietämättömyyteen. Uudisrakentamisessa rakentaja vastaa rakennusvirheistä kattavasti asuntokauppalain takuusäännösten perusteella.

Uudisrakentamisessa vastuu laatuvirheistä on tarkoitus hoitaa eri vuositarkastuksilla huoneistojen ostajalle luovuttamisen jälkeen. Tällöin uudisrakentajan vastuu laatuvirheistä on ajallisesti pidempi kuin kuluttajien välisessä käytetyn asunnon kaupassa.

Miten myyjä voi suojata itsensä

Myyjän paras suoja on läpinäkyvyys ja huolellinen dokumentointi. Käytännössä tämä tarkoittaa:

• Kuntotarkastus ennen myyntiä
  Teettämällä kuntotarkastuksen ennen myyntiä myyjä osoittaa toimineensa huolellisesti. Tarkastusraportti dokumentoi asunnon kunnon kaupantekohetkellä. Jos raportti paljastaa puutteita, ne voidaan ottaa huomioon kauppahinnassa avoimesti.
• Kirjallinen tiedonanto
  Kaikki olennaiset tiedot kannattaa antaa kirjallisesti ja dokumentoida. Suullinen ilmoitus on vaikeampi todistaa jälkikäteen. Myyjän on tärkeää tarkistaa omistamansa huoneiston myyntimarkkinoinnissa annettujen tietojen oikeellisuus. Jos markkinoinnissa annetaan puutteellista tai harhaanjohtavaa tietoa huoneistosta, ostaja voi vedota markkinoinnissa annettujen tietojen merkitykseen hänelle kaupasta päättäessään.
• Kauppakirjan ehdot
  Kauppakirjaan voidaan kirjata tiedossa olevat viat ja puutteet sekä se, että ne on otettu huomioon kauppahinnassa. Tämä rajaa myyjän vastuuta näiden seikkojen osalta.
• Avoin kommunikaatio
  Jos myyjällä on epäilys jostakin, se kannattaa kertoa avoimesti. Epäilyksen kertominen ei automaattisesti tarkoita, että asunnossa on virhe — mutta sen salaaminen voi johtaa vastuuseen.
• Lakimiehen tarkistus
  Erityisesti monimutkaisissa kaupoissa tai tilanteissa joissa tiedossa on mahdollisia ongelmia, kauppakirjan ja tiedonantovelvollisuuden tarkistaminen lakimiehen kanssa etukäteen on edullisempaa kuin riita jälkikäteen.

Ostajan näkökulma — mitä jos myyjä on salannut jotain?

Jos kaupanteon jälkeen selviää, että myyjä on salannut tiedossaan olleen virheen tai antanut virheellistä tietoa, ostajalla on oikeus vedota virheeseen.

Ensimmäinen askel on reklamaatio — kirjallinen ilmoitus myyjälle virheestä kohtuullisessa ajassa havainnosta. Reklamaatiosta ei kannata viivytellä, koska kohtuullinen aika lasketaan siitä kun virhe havaittiin tai se olisi tullut havaita. Reklamaatio tulee tehdä mieluimmin viikkojen kuin kuukausien kuluttua virheen havaitsemisesta.

Reklamaation jälkeen ostaja voi vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua virheen vakavuuden mukaan.

Usein kysytyt kysymykset – myyjän vastuu asuntokaupassa