Varainsiirtovero asuntokaupassa – paljonko se on ja milloin se maksetaan?
Epävarma varainsiirtoveron laskemisesta tai kaupan muista kustannuksista? Arvioidaan tilanteesi yhdessä — ensiarvio on aina maksuton.
Asunto- tai kiinteistökaupassa kauppahinta ei ole ainoa maksettava suoritus. Ostajan maksettavaksi tulee myös varainsiirtovero — ja sen maksaminen on sidottu tiukkoihin määräaikoihin.
Vuonna 2024 ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui kokonaan. Tämä tarkoittaa, että myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron samoin kuin kaikki muutkin ostajat.
Varainsiirtoveron laskeminen, maksaminen ja rekisteröinti ovat teknisesti selkeitä — mutta virheet maksavat. Myöhästyminen johtaa veron korotukseen, ja väärä laskentaperuste voi tarkoittaa lisämaksuja jälkikäteen.
Tällä sivulla käydään läpi kaikki mitä ostajan pitää tietää varainsiirtoverosta asunto- ja kiinteistökaupassa.
Varainsiirtovero asunto-osakekaupassa
Asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta kauppahinnasta.
Velaton kauppahinta tarkoittaa huoneiston kauppahinnan ja sen lisäksi huoneistolla olevan taloyhtiölainan osuuden yhteenlaskettua summaa. Varainsiirtovero lasketaan siis koko velattomasta hinnasta — ei siis pelkästään ostajan maksamasta kauppahinnasta tilanteessa missä ostaja ottaa maksamansa kauppahinnan lisäksi vastatakseen ostamansa huoneiston osuudesta taloyhtiön lainoista.
200 000 € × 1,5 % = 3 000 €
Varainsiirtovero on ostajan kustannus — ei myyjän.
Milloin asunto-osakkeen omistus rekisteröidään?
Asunto-osakkeen omistus rekisteröidään Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. Rekisteröintiä on haettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Varainsiirtoveron on oltava maksettuna ennen kuin rekisteröinti voidaan tehdä.
Lainhuuto ja omistuksen rekisteröinti – näin toimit oikein → Alasivu: lainhuutohakemuksen määräajat ja menettelyt kiinteistökaupassaVarainsiirtovero kiinteistökaupassa
Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta.
Kiinteistökaupan varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta — ei velattomasta hinnasta kuten asunto-osakekaupassa. Kauppahinta on se summa joka kauppakirjaan on merkitty. Jos kaupan vastike sisältää muutakin kuin rahaa — esimerkiksi toisen kiinteistön vaihtokaupassa — vastikkeen arvo on arvioitava.
Kun kiinteistö siirtyy uudelle omistajalle perintönä, lähtökohta on että perintö on vastikkeeton saanto eikä varainsiirtoveroa makseta.
Jos kiinteistö on arvoltaan suurempi kuin sen perintönä saaneen henkilön jako-osuus kuolinpesän perinnönjaossa ja jako-osan sekä kiinteistön arvon erotus maksetaan kuolinpesän ulkopuolisilla varoilla, esim. kiinteistön perijän ottamalla henkilökohtaisella lainalla, tällaisesta pesän ulkopuolisilla varoilla tehdystä suorituksesta maksetaan varainsiirtovero.
Jos kiinteistö siirtyy uudelle omistajalle vaihtokaupalla, vaihtokaupan kumpikin osapuoli maksaa oman varainsiirtoveronsa vaihtokaupassa saamansa kiinteistön arvon perusteella.
Lainhuuto ja varainsiirtovero
Kiinteistön ostajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä. Lainhuutohakemuksen käsittelyn edellytyksenä on, että varainsiirtovero on maksettu.
Sama kuuden kuukauden määräaika koskee kiinteistön vuokraoikeuden siirron kirjaamista, kun kyseessä on vapaasti siirrettävä, kiinteistöön kiinnitetty vuokraoikeus.
💡 Kiinteistökauppaan liittyvät asiakirjat, kuten kauppakirja ja lainhuutohakemus, kannattaa tarkistuttaa ennen allekirjoittamista. Lakitoimisto LakiLähde Oy auttaa sekä ostajia että myyjiä kaikissa kiinteistökaupan vaiheissa.
Milloin varainsiirtovero maksetaan?
Asunto-osakekauppa
Varainsiirtovero on maksettava ennen kun ostaja hakee omistuksensa rekisteröintiä Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. Käytännössä varainsiirtovero maksetaan yleensä kaupantekopäivänä tai välittömästi sen jälkeen.
Jos kaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, välittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen ja sen maksulomakkeen ostajalle osana kaupantekoprosessia. Lopullinen vastuu varainsiirtoveron maksamisesta on kuitenkin ostajalla.
Ilman välittäjää tehdyssä asunto-osakkeen kaupassa ostaja vastaa varainsiirtoveroilmoituksen tekemisestä, varainsiirtoveron määrän laskemisesta sekä maksamisesta itse. Ostajan tulee ensin tehdä Verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitus joko OmaVero-palvelussa tai paperilomakkeella.
Ilmoitukseen tarvittavat tiedot saa kauppakirjasta: kauppakirjan allekirjoituspäivä, ostetun asunto-osakkeen tiedot, myyjän tiedot, kauppahinta ja mahdollisen siirtyvän velkaosuuden määrä, ostajan omistusosuus sekä muut samalla kauppakirjalla mahdollisesti siirtyvät osakkeet.
Kun ostaja käyttää varainsiirtoveron maksamiseen OmaVero-palvelua, tieto maksetusta varainsiirtoverosta siirtyy automaattisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. Ostajan on varainsiirtoveron maksamisen lisäksi tehtävä huoneistotietojärjestelmään oman omistuksensa rekisteröintipyyntö ostamansa asunto-osakkeen osalta.
Kiinteistökauppa
Varainsiirtovero on maksettava ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä, joten varainsiirtoveron maksamisella on sama käytännön takaraja.
Kiinteistökaupassa varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle tekee ostaja, vaikka kaupassa olisi käytetty kiinteistönvälittäjää. Ostaja voi tehdä varainsiirtoveroilmoituksen joko OmaVero-palvelussa tai paperilomakkeella.
Jos kiinteistökaupan varainsiirtovero maksetaan OmaVero-palvelun kautta, maksutieto siirtyy automaattisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinteistötietojärjestelmään — lainhuutoa haettaessa ei tarvitse toimittaa erillistä selvitystä varainsiirtoveron maksusta.
Jos kiinteistön kauppa on tehty sähköisenä Kiinteistönvaihdannan palvelussa, lainhuudon hakeminen käynnistyy automaattisesti eikä erillistä hakemusta tarvitse tehdä. Ostajan on silti tehtävä varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava varainsiirtovero.
💡 Jos kaupassa on lykkäävä ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy kun koko kauppahinta on maksettu, ostajan on silti haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta ja maksettava varainsiirtovero koko kauppahinnasta samassa määräajassa. Jos kauppa myöhemmin purkautuu, ostaja voi hakea maksamansa varainsiirtoveron palautusta Verohallinnolta.
Mitä tapahtuu jos varainsiirtovero myöhästyy?
Seurauksena on viivästymismaksu tai veronkorotus.
Myöhästynyt ilmoitus
Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtoveroilmoitus on annettava kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistön kaupassa määräaika on sama kuusi kuukautta kuin lainhuudon hakemiselle.
Jos yksityishenkilön tai kuolinpesän varainsiirtoveroilmoitus myöhästyy enintään 60 päivää, viivästysmaksu on 50 euroa. Muille verovelvollisille tai veron maksusta vastuussa oleville viivästysmaksu alle 60 päivän viivästyksestä on 100 euroa. Viivästysmaksujen määrät voivat muuttua, joten ne tulee aina tarkistaa erikseen.
Jos viivästys on yli 60 päivää tai ilmoitusta ei ole annettu lainkaan, seurauksena on veronkorotus — tavallisesti 10 % puuttuvasta verosta, mutta korotus voi olla pienempi tai suurempi tilanteesta riippuen. Myöhästymismaksu on veroilmoituskohtainen.
Myöhästynyt maksu – asunto-osakekauppa
Jos varainsiirtoveroilmoitus on tehty ajoissa mutta veron maksu on myöhästynyt, varainsiirtoverolle tulee maksettavaksi viivästyskorko veron eräpäivän ja maksupäivän väliseltä ajalta.
Jos omistuksen rekisteröintiä haetaan myöhässä — eli yli kahden kuukauden kuluttua omistusoikeuden siirtymisestä — varainsiirtoverolle tulee niin ikään viivästyskorko.
Myöhästynyt maksu – kiinteistökauppa
Varainsiirtoveron viivästyskorko tulee maksettavaksi, vaikka ostaja olisi hakenut lainhuutoa ajoissa mutta maksanut varainsiirtoveron myöhässä.
Jos lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista haetaan myöhässä — eli yli kuuden kuukauden kuluttua kauppakirjan tekemisestä — seurauksena on varainsiirtoveron viivästyskorotus. Korotus on porrastettu lainhuudon hakemisen viivästymisajan perusteella: jokainen alkava kuuden kuukauden viivästymisjakso aiheuttaa 20 %:n viivästyskorotuksen alkuperäiseen varainsiirtoveron määrään. Enimmäismäärä on 100 % — eli alkuperäinen vero kaksinkertaisena.
Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 2024
Ennen vuotta 2024 ensiasunnon ostaja oli vapautettu varainsiirtoverosta tietyin edellytyksin. Tämä verovapaus poistui 1.1.2024 alkaen.
Muutos tarkoittaa, että myös ensiasuntoa ostava henkilö maksaa varainsiirtoveron samoin kuin kaikki muutkin ostajat. Ikä, aiempi omistushistoria tai asunnon käyttötarkoitus ei vaikuta velvollisuuteen maksaa varainsiirtoveroa.
Muutos koskee kauppoja jotka on tehty 1.1.2024 tai sen jälkeen. Ennen tätä päivämäärää tehtyihin kauppoihin sovelletaan aiempaa lainsäädäntöä.
Onko sinulla kysyttävää varainsiirtoverosta tai asuntokaupan kustannuksista? Arvioidaan tilanteesi yhdessä — ensiarvio on aina maksuton.
Usein kysytyt kysymykset – varainsiirtovero asuntokaupassa
Lasketaanko varainsiirtovero taloyhtiölainan sisältävässä kaupassa maksetusta kauppahinnasta vai velattomasta hinnasta?
Velattomasta hinnasta. Asunto-osakekaupassa varainsiirtovero lasketaan velattomasta kauppahinnasta, joka sisältää sekä maksetun kauppahinnan että ostajalle siirtyvän huoneiston osuuden taloyhtiön lainasta. Taloyhtiölaina nostaa siis varainsiirtoveron laskentaperustetta — vaikka ostaja ei itse maksaisi sitä suoraan kaupantekohetkellä.
Kuka maksaa varainsiirtoveron — ostaja vai myyjä?
Ostaja. Varainsiirtovero on aina ostajan kustannus. Myyjä ei vastaa varainsiirtoverosta ellei kauppakirjassa ole sovittu toisin — mutta tällainen ehto on erittäin harvinainen eikä poista ostajan juridista vastuuta maksamisesta.
Pitääkö varainsiirtovero maksaa ennen kaupantekoa?
Ei välttämättä ennen kaupantekoa, mutta se on maksettava ennen omistuksen rekisteröintiä (asunto-osakekauppa) tai lainhuudon hakemista (kiinteistökauppa). Käytännössä se maksetaan yleensä kaupantekopäivänä tai heti sen jälkeen.
Voidaanko varainsiirtovero vähentää verotuksessa?
Ei suoraan vähentää tuloverotuksessa. Varainsiirtovero voidaan kuitenkin lisätä asunnon hankintamenoon, jolloin se pienentää mahdollista luovutusvoittoa asuntoa myytäessä. Tämä kannattaa huomioida kirjanpidossa heti kaupanteon yhteydessä.
Maksetaanko varainsiirtovero myös vaihtokaupassa?
Kyllä. Vaihtokaupassa molemmat osapuolet ovat samanaikaisesti sekä ostajia että myyjiä. Kumpikin maksaa varainsiirtoveron saamastaan omaisuudesta. Veron laskentaperuste on saadun omaisuuden käypä arvo.
Maksetaanko varainsiirtovero lahjaluonteisesta kaupasta?
Kyllä, mutta vain kauppahinnan osalta. Jos kauppahinta on alle 75 % käyvästä arvosta, kyseessä on osittain lahja. Varainsiirtovero maksetaan kauppahinnasta, mutta lahjaosasta voi seurata lahjaverovelvollisuus erikseen.
Mitä tapahtuu jos kauppa puretaan — saako varainsiirtoveron takaisin?
Kaupan purun yhteydessä varainsiirtoveron palautus on mahdollinen tietyin edellytyksin. Palautusta on haettava Verohallinnolta määräajassa. Purku ei automaattisesti johda palautukseen — asiaa on haettava erikseen.
Jos asiasi koskee kaupan purkua, lue lisää: Asuntokaupan ja kiinteistökaupan purku →
Onko varainsiirtoveroprosentti sama koko Suomessa?
Kyllä. Varainsiirtovero on valtakunnallinen vero ja sama prosentti koskee kaikkia Suomessa tehtyjä kauppoja paikkakunnasta riippumatta — myös Turussa ja Helsingissä.
Lue myös nämä asunto- ja kiinteistökaupan sivut
Tarvitsetko apua asunto- tai kiinteistökaupassa?
Varainsiirtovero on osa kaupan kokonaiskustannuksia, ja sen oikea laskeminen ja oikea-aikainen maksaminen ovat ostajan vastuulla. Lakitoimisto LakiLähde Oy auttaa sinua asunto- ja kiinteistökaupan kaikissa vaiheissa — kauppakirjan tarkistuksesta reklamaatioon ja tarvittaessa oikeudenkäyntiin. Yhteydenotto ja tilanteen ensiarvio ovat aina maksuttomia.